![\"\"](\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/minority_1-1200x1500.webp\")
<\/figure>\n\n\n\nTout le monde s’accorde sur la mani\u00e8re de r\u00e9soudre la crise du logement. Les politiciens sont d’accord, les promoteurs immobiliers sont d’accord, le type \u00e0 la radio est d’accord, votre oncle est d’accord, et quand tout le pays acquiesce \u00e0 ces deux m\u00eames mots comme une chorale qui n’aurait jamais appris \u00e0 lire la musique, vous feriez bien de v\u00e9rifier vos poches.<\/p>\n\n\n\n
Dix-huit pour cent. C\u2019est de ce pourcentage que le prix d\u2019un appartement en propri\u00e9t\u00e9 au Danemark a augment\u00e9 en un an. La moyenne nationale d\u00e9passe d\u00e9sormais les 43 000 couronnes par m\u00e8tre carr\u00e9, soit environ 5 800 euros, ce qui porte le prix d\u2019un appartement ordinaire de 80 m\u00e8tres carr\u00e9s \u00e0 environ 3,5 millions de couronnes, soit 470 000 euros, et cela avant m\u00eame d\u2019arriver \u00e0 Copenhague, o\u00f9 les prix sont encore plus \u00e9lev\u00e9s. Si vous \u00eates locataire, vous avez vu les loyers demand\u00e9s dans la capitale grimper de 10 % en 2025 tandis que votre propri\u00e9taire vous expliquait, avec une sinc\u00e9rit\u00e9 qui fr\u00f4lait l\u2019effrayant, qu\u2019on ne pouvait rien y faire. Rien. Comme si le loyer \u00e9tait un syst\u00e8me m\u00e9t\u00e9orologique venant de la mer du Nord. Comme s\u2019il avait scrut\u00e9 le ciel et l\u2019avait trouv\u00e9 rempli de factures.<\/p>\n\n\n\n
Demandez \u00e0 presque n\u2019importe qui ce qui permettrait de rem\u00e9dier \u00e0 cela et vous obtiendrez ces deux mots, prononc\u00e9s avec le calme de quelqu\u2019un qui commande un caf\u00e9 : \u00ab construire davantage \u00bb. Cela ressemble \u00e0 du bon sens. C\u2019est faux, carr\u00e9ment et m\u00e9caniquement faux, et une fois que vous aurez compris pourquoi, vous ne lirez plus jamais une tribune libre de la m\u00eame mani\u00e8re. Quelque chose de structurel maintient cette crise en place, un cadre solidement ancr\u00e9 dans le sol, et davantage de logements, construits comme on les construit aujourd\u2019hui, n\u2019en \u00e9gratigneront m\u00eame pas la peinture.<\/p>\n\n\n\n
Pour voir ce cadre, il faut un regard que l\u2019\u00e9cole ne vous a jamais enseign\u00e9. Lorsqu\u2019une crise frappe, la plupart d\u2019entre nous se demandent si elle est juste. La question semble urgente et ne m\u00e8ne nulle part, un cercle vicieux pour la conscience, car ce n\u2019est pas la justice qui fait tenir un syst\u00e8me. Une meilleure question est presque enfantine : pourquoi cela existe-t-il, et qu\u2019est-ce qui le maintient debout ? La m\u00e9thode qui d\u00e9coule de cette question porte un nom lourd : le mat\u00e9rialisme dialectique. Et ce nom m\u00e9rite d\u2019\u00eatre port\u00e9, m\u00eame s\u2019il pousse les convives \u00e0 chercher la sortie lors des d\u00eeners. Mat\u00e9rialiste, car on part de la mani\u00e8re dont les choses sont r\u00e9ellement d\u00e9tenues, financ\u00e9es et construites, et non de ce que chacun en pense. Dialectique, car on recherche les forces qui s\u2019opposent au sein du syst\u00e8me, puisque c\u2019est de l\u00e0 que vient le changement. Apprenez-la \u00e0 travers cinq questions, dans l\u2019ordre. En sautez une, et vous n\u2019obtiendrez qu\u2019une opinion en blouse blanche.<\/p>\n\n\n\n
Commencez par la question la plus ennuyeuse du monde. Quels sont les faits ? <\/strong>Pas le d\u00e9bat d\u2019experts, ni l\u2019article d\u2019opinion, ni m\u00eame la th\u00e9orie de votre cousin lors de la f\u00eate d\u2019anniversaire. Qui poss\u00e8de quoi, o\u00f9 circule l\u2019argent, quelles institutions d\u00e9tiennent le v\u00e9ritable pouvoir de d\u00e9cision et lesquelles se contentent de monter sur sc\u00e8ne pour les mettre en \u0153uvre. Allez chercher l\u2019indice des prix, les donn\u00e9es sur les pr\u00eats et les r\u00e8gles fiscales, ces documents que personne ne lit et auxquels tout le monde est soumis. Les commentaires vous disent ce que les gens pensent qu\u2019il se passe. Les faits vous disent ce qui se passe r\u00e9ellement.<\/p>\n\n\n\n Au Danemark, les faits sont des instruments contondants. Les prix des appartements ont augment\u00e9 de 18 % en glissement annuel d\u00e9but 2026. L\u2019endettement des m\u00e9nages li\u00e9 au logement a d\u00e9pass\u00e9 les deux mille milliards de couronnes, soit environ 268 milliards d\u2019euros, \u00e0 la fin du mois de mai. Deux mille milliards. Dites-le \u00e0 voix haute dans une pi\u00e8ce vide et \u00e9coutez le silence vous r\u00e9pondre. L\u2019OCDE, le club \u00e9conomique des pays riches, une institution dot\u00e9e de tout le fougue r\u00e9volutionnaire d\u2019un classeur, affirme dans son rapport de 2026 que le traitement fiscal des logements occup\u00e9s par leurs propri\u00e9taires est suffisamment g\u00e9n\u00e9reux pour faire grimper les prix fonciers. Quand le classeur commence \u00e0 se montrer inquiet, vous devriez commencer \u00e0 transpirer.<\/p>\n\n\n\n Il y a une complication qui m\u00e9rite d\u2019\u00eatre admise plut\u00f4t que dissimul\u00e9e, car la cacher ferait de moi l\u2019un des leurs. Comme les revenus ont augment\u00e9, la part du revenu absorb\u00e9e par un loyer haut de gamme \u00e0 Copenhague a en r\u00e9alit\u00e9 diminu\u00e9, passant de 43 % en 2021 \u00e0 37 % en 2025, et les loyers ont augment\u00e9 bien moins que le prix des appartements. Tr\u00e8s bien. Not\u00e9. Mais c\u2019est dans les moyennes que les gens disparaissent. Les donn\u00e9es d\u2019Eurostat pour 2025, mises en carte par le groupe PES, montrent qu\u2019un Danois sur cinq consacre plus de 40 % de son revenu disponible au logement, et un sur quatre dans la r\u00e9gion de la capitale. Le Danemark se situe dans la bande la plus sombre de cette carte, juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la Gr\u00e8ce. Ainsi, le plus grand probl\u00e8me n\u2019est pas la location en soi. Il r\u00e9side dans le foss\u00e9 grandissant entre ceux qui sont d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires et ceux qui ont d\u00e9pass\u00e9 la limite, s\u2019accrochant au bord, essayant d\u2019y entrer.<\/p>\n\n\n\n Remarquez ce qui vient de vous arriver. Avant les chiffres, \u00ab le logement est cher \u00bb \u00e9tait une impression, un sujet de plainte autour d\u2019un deuxi\u00e8me verre de vin. Apr\u00e8s eux, c\u2019est une affirmation que l\u2019on peut d\u00e9fendre, attaquer ou d\u00e9velopper. Une opinion arrive t\u00f4t \u00e0 la f\u00eate et passe le reste de la soir\u00e9e \u00e0 rallier des faits \u00e0 sa cause, comme un homme qui recueille des signatures pour une p\u00e9tition qu\u2019il a r\u00e9dig\u00e9e avant m\u00eame de savoir de quoi il s\u2019agissait. Cette m\u00e9thode inverse l\u2019ordre des choses. Les faits d\u2019abord, l\u2019opinion ensuite, de sorte que lorsque l\u2019opinion finit par faire son apparition, elle dispose d\u2019une base solide sur laquelle s\u2019appuyer.<\/p>\n\n\n\n Ensuite : comment en est-on arriv\u00e9 l\u00e0 ?<\/strong> Rien n\u2019arrive tout fait. Chaque situation actuelle est le r\u00e9sultat de petites d\u00e9cisions qui s\u2019accumulent discr\u00e8tement jusqu\u2019\u00e0 ce que le r\u00e9sultat ressemble \u00e0 la m\u00e9t\u00e9o. Les taux hypoth\u00e9caires ont secou\u00e9 le march\u00e9 danois en 2022 et 2023, la confiance a chut\u00e9 puis s\u2019est lentement r\u00e9tablie, et les prix ont repris leur ascension. Ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e, la hausse des prix de l\u2019achat a d\u00e9pass\u00e9 celle de la location. Et sans qu\u2019on puisse pointer du doigt une seule d\u00e9cision \u00e0 bl\u00e2mer, un logement a peu \u00e0 peu cess\u00e9 d\u2019\u00eatre avant tout un abri pour devenir principalement un bien qui prend de la valeur pendant que vous y dormez, pour ceux qui se sont lanc\u00e9s assez t\u00f4t. Si vous passez cette question sous silence, vous confondez un probl\u00e8me structurel avec un probl\u00e8me r\u00e9cent, et un probl\u00e8me r\u00e9cent avec l\u2019\u00e9chec personnel de quelqu\u2019un. Vous reprochez au locataire de ne pas \u00e9pargner, ou au propri\u00e9taire d\u2019\u00eatre cupide ce trimestre, et vous passez \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la longue et lente d\u00e9rive qui les a tous deux men\u00e9s l\u00e0 o\u00f9 ils se trouvent aujourd\u2019hui, \u00e0 se regarder en clignant des yeux dans la cage d\u2019escalier.<\/p>\n\n\n\n La troisi\u00e8me question est au c\u0153ur de la m\u00e9thode, et presque personne n\u2019ose la poser. Quelles sont les deux forces qui ont besoin l\u2019une de l\u2019autre et tirent dans des directions oppos\u00e9es ?<\/strong> Un m\u00e9chant et une victime, c\u2019est la version facile, l\u2019histoire pour s\u2019endormir, la version paresseuse. Ce qu\u2019il vous faut, c\u2019est une impasse dans laquelle chacun se comporte raisonnablement et o\u00f9 le syst\u00e8me lui-m\u00eame engendre le conflit.<\/p>\n\n\n\n Pensez \u00e0 une boulang\u00e8re. Elle peut cuire des pains bon march\u00e9 pour le quartier ou des g\u00e2teaux raffin\u00e9s pour les plus fortun\u00e9s, et ces g\u00e2teaux rapportent trois fois plus. Elle pr\u00e9pare donc des g\u00e2teaux. Elle n\u2019est pas cupide. Elle est \u00e9puis\u00e9e. Elle a emprunt\u00e9 pour ouvrir sa boutique, et le pr\u00eat r\u00e9clame ses int\u00e9r\u00eats chaque mois, tel un chat qui frappe \u00e0 la porte \u00e0 cinq heures du matin. Le propri\u00e9taire augmente le loyer chaque ann\u00e9e. La farine co\u00fbte plus cher qu\u2019avant. Dans une \u00e9conomie qui ne fonctionne que tant qu\u2019elle est en expansion, stagner revient \u00e0 se noyer lentement ; elle doit donc chaque ann\u00e9e gagner plus que l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, ne serait-ce que pour faire tourner ses fours. Les g\u00e2teaux n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 un choix. Ils constituent le tapis roulant.<\/p>\n\n\n\n Le secteur immobilier tourne sur ce m\u00eame tapis roulant, mais en plus grand, plus bruyant et avec des grues. Quiconque construit une maison a emprunt\u00e9 de l\u2019argent pour le faire, et cet argent doit \u00eatre rembours\u00e9 avec un suppl\u00e9ment, sinon il n\u2019y aura pas de prochain projet. Le meilleur rendement ne vient pas d\u2019une infirmi\u00e8re ou d\u2019un enseignant payant un loyer \u00e0 sa port\u00e9e. Il vient d\u2019un acheteur fortun\u00e9 qui paiera bien plus cher, souvent sans m\u00eame emm\u00e9nager. Ainsi, lorsque nous scandons \u00ab construisons davantage \u00bb, c\u2019est pour lui que l\u2019argent s\u2019accumule. Les appartements de luxe se vendent avant m\u00eame que la premi\u00e8re brique ne soit pos\u00e9e, puis restent vides toute l\u2019ann\u00e9e, conserv\u00e9s comme des lingots d\u2019or dot\u00e9s d\u2019une porte d\u2019entr\u00e9e et d\u2019une sonnette que personne ne fera jamais retentir. J\u2019aimerais remettre \u00e0 chaque homme politique qui clame \u00ab construisons davantage \u00bb les cl\u00e9s de l\u2019un de ces appartements et lui confier une seule mission : trouver un locataire. Prenez votre temps. Apportez une lampe de poche.<\/p>\n\n\n\n On peut observer tout ce m\u00e9canisme \u00e0 l\u2019\u0153uvre dans une petite ville. \u00c0 Tr\u00e8ves, pr\u00e8s de la fronti\u00e8re luxembourgeoise, un habitant sur cinq est chass\u00e9 par la hausse des prix, car les navetteurs hautement r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s venus de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la fronti\u00e8re font grimper les prix pour ceux qui touchent des salaires locaux. L\u2019argent qui existe pour en g\u00e9n\u00e9rer davantage l\u2019emportera toujours sur un salaire.<\/p>\n\n\n\n Voici le dilemme, \u00e9nonc\u00e9 sans d\u00e9tours. Un logement est un endroit o\u00f9 vivre, et un logement est un endroit o\u00f9 placer son argent. Ces deux fonctions exigent des conditions oppos\u00e9es. Un lieu de vie doit \u00eatre abordable et utilis\u00e9. Un lieu o\u00f9 placer son argent doit \u00eatre rare et voir son prix grimper. Si l\u2019on demande \u00e0 un m\u00eame bien de remplir ces deux fonctions, c\u2019est toujours la fonction financi\u00e8re qui l\u2019emporte, \u00e0 chaque fois, comme un d\u00e9 truqu\u00e9 lanc\u00e9 par la maison. Imaginez que l\u2019on tente de mettre fin \u00e0 la faim en produisant davantage de b\u0153uf Wagyu.<\/strong> Les rayons se remplissent. Les affam\u00e9s restent affam\u00e9s, car ils n\u2019auraient de toute fa\u00e7on jamais les moyens de se le permettre. Tel est notre plan de logement, pr\u00e9sent\u00e9 dans des communiqu\u00e9s de presse avec le plus grand s\u00e9rieux et accompagn\u00e9 d\u2019une photo d\u2019archive montrant une famille souriante. Et ce plan fait bien plus qu\u2019\u00e9chouer. Londres a consacr\u00e9 l\u2019\u00e9quivalent d\u2019environ un an de production de logements \u00e0 des appartements de luxe, dont beaucoup sont rest\u00e9s invendus, tandis qu\u2019un logement sur cinq dans les arrondissements du centre-ville restait inoccup\u00e9 et que les promoteurs continuaient \u00e0 ench\u00e9rir sur les terrains, \u00e0 construire, \u00e0 commercialiser et \u00e0 vendre des tours de verre \u00e0 des gens qui n\u2019en verront jamais la vue, ce qui fait que le terrain sous la parcelle suivante devient plus cher, et que le projet suivant doit donc viser encore plus haut pour le financer, si bien que la tour suivante s\u2019\u00e9l\u00e8ve, encore plus sombre, une machine parfaite qui s\u2019autoalimente pour produire des pi\u00e8ces vides \u00e0 une vitesse record, raffin\u00e9es, prim\u00e9es, mais totalement inutiles pour quiconque a r\u00e9ellement besoin d\u2019un lit. Chaque appartement laiss\u00e9 inoccup\u00e9 retire un logement du march\u00e9. Chaque projet construit pour les plus riches fixe le prix du terrain suivant. Continuez \u00e0 construire ainsi, et le foss\u00e9 que vous aviez entrepris de combler se creuse davantage et commence \u00e0 vous narguer.<\/p>\n\n\n\n La m\u00e9thode vous demande alors de hi\u00e9rarchiser les tensions, car elles n\u2019ont pas toutes le m\u00eame poids. Quelqu\u2019un dira : tr\u00e8s bien, que l\u2019\u00c9tat construise plut\u00f4t des logements sociaux. Mais la construction est devenue si co\u00fbteuse que m\u00eame les logements sociaux finissent par co\u00fbter trop cher<\/strong>, puisque ce qu\u2019il en co\u00fbte pour les construire d\u00e9termine le montant du loyer, et que les co\u00fbts de construction ont d\u00e9pass\u00e9 les salaires ordinaires il y a des ann\u00e9es, quelque part en arri\u00e8re. Cette tension est r\u00e9elle. Elle est \u00e9galement en aval de la premi\u00e8re. Ne r\u00e9gler que celle-ci revient \u00e0 soigner la toux alors que les poumons se remplissent d\u2019eau.<\/p>\n\n\n\n La quatri\u00e8me question est celle o\u00f9 la dialectique mat\u00e9rielle tient la promesse de son nom. Quelle instruction ce syst\u00e8me suit-il ?<\/strong> L\u2019instruction n\u2019est jamais \u00e9crite dans le c\u0153ur de quiconque. Les c\u0153urs n\u2019ont rien \u00e0 voir l\u00e0-dedans. Elle est \u00e9crite dans la mati\u00e8re : qui poss\u00e8de, qui pr\u00eate, qui est impos\u00e9, ce qui est comptabilis\u00e9. C\u2019est ce qui d\u00e9termine quel c\u00f4t\u00e9 de la tension fondamentale l\u2019emporte. Charlie Munger a r\u00e9sum\u00e9 cette m\u00eame id\u00e9e en une phrase : \u00ab Montrez-moi l\u2019incitation et je vous montrerai le r\u00e9sultat. \u00c0 chaque fois. \u00bb Dites \u00e0 une \u00e9conomie de faire des profits et elle le fera, \u00e0 tout prix, avec l\u2019ob\u00e9issance joyeuse d\u2019un chien allant chercher un b\u00e2ton lanc\u00e9 dans la circulation. Les for\u00eats sont un co\u00fbt. L\u2019air est un co\u00fbt. L\u2019avenir de vos enfants est un co\u00fbt. Personne ne lui a dit de ne pas les payer.<\/p>\n\n\n\n Et l\u00e0, si vous le pouvez, prenez un peu de recul, car il se passe quelque chose de presque dr\u00f4le quand on observe tout ce cirque d\u2019assez loin. Il n\u2019y a personne aux commandes.<\/strong> Il n\u2019y en a jamais eu. Le march\u00e9 n\u2019est pas un monstre avec un plan dans un tiroir ; c\u2019est de l\u2019eau qui coule vers le bas parce que c\u2019est vers le bas que nous avons creus\u00e9 le canal, et nous tous, propri\u00e9taires et locataires, banquiers et boulangers, nous sommes cette eau. Nous continuons \u00e0 chercher la main sur le levier, et le levier s\u2019av\u00e8re avoir la forme du sol que nous avons creus\u00e9 ensemble. Ce qui est la meilleure nouvelle qui soit, car le sol peut \u00eatre creus\u00e9 \u00e0 nouveau.<\/p>\n\n\n\n Cette r\u00e8gle en dit plus long sur le logement que n\u2019importe quel m\u00e9chant ne le pourrait. Personne n\u2019a dit au march\u00e9 de laisser les infirmi\u00e8res sans appartement. On lui a dit quelque chose de bien plus simple : \u00ab g\u00e9n\u00e8re le plus grand rendement possible \u00bb, et c\u2019est exactement ce qu\u2019il a fait, sans rel\u00e2che, \u00e0 la perfection, sans la moindre mauvaise intention. Le code fiscal r\u00e9compense la possession plut\u00f4t que l\u2019usage. <\/strong>Le syst\u00e8me d\u2019urbanisme mesure le succ\u00e8s en m\u00e8tres carr\u00e9s livr\u00e9s plut\u00f4t qu\u2019en personnes log\u00e9es. Partout, l\u2019argent cherche un endroit o\u00f9 se poser qui conserve sa valeur, et l\u2019immobilier est cet endroit.<\/strong> Suivez ces instructions \u00e0 la lettre et vous obtenez Madrid, Lisbonne, la Ligurie, la Gr\u00e8ce et Copenhague, sous des gouvernements diff\u00e9rents, dans des langues diff\u00e9rentes, aboutissant aux m\u00eames fen\u00eatres sombres. Pas besoin de complot. Pas de r\u00e9union secr\u00e8te dans un sous-sol. Juste de l\u2019ob\u00e9issance.<\/p>\n\n\n\n Et une machine ob\u00e9issante est une machine que l\u2019on peut r\u00e9parer. Chaque fois que nous avons modifi\u00e9 les consignes, elle a suivi les nouvelles sans un mot de plainte. La Grande-Bretagne payait autrefois les capitaines de navires pour chaque d\u00e9tenu embarqu\u00e9 \u00e0 destination de l\u2019Australie, et environ un sur huit mourait dans la cale ; sur un navire, ce chiffre d\u00e9passait un tiers. Puis elle a pay\u00e9 par d\u00e9tenu qui d\u00e9barquait vivant, et sur les trois navires suivants, un seul d\u00e9tenu est mort sur 322. M\u00eames navires, m\u00eames capitaines, m\u00eame eau de mer, une seule r\u00e8gle a chang\u00e9. Le Danemark a instaur\u00e9 une consigne sur les bouteilles et les canettes, et plus de neuf sur dix sont rapport\u00e9es. Personne n\u2019a eu \u00e0 devenir un saint. Il suffisait simplement que l\u2019incitation vise ailleurs. Mais soyons honn\u00eates quant \u00e0 la diff\u00e9rence, car l\u2019honn\u00eatet\u00e9 est la seule chose dans cet essai sur laquelle je suis pr\u00eat \u00e0 rester lucide. Les capitaines et les embouteilleurs n\u2019\u00e9taient qu\u2019une poign\u00e9e de perdants. Les perdants du logement, ce sont la plupart des personnes qui lisent ces lignes, et nous votons. Si vous dirigez une structure dont l\u2019objectif reste le profit \u00e0 tout prix, vous n\u2019attendez pas la solution. C\u2019est vous qui devez changer.<\/p>\n\n\n\n Ce qui nous am\u00e8ne \u00e0 la cinqui\u00e8me question, la seule qui m\u00e9rite vraiment qu\u2019on s\u2019indigne : qu\u2019est-ce qui ferait r\u00e9ellement bouger les choses ?<\/strong> La version plus pr\u00e9cise est : quelle action touche au c\u0153ur du probl\u00e8me, et qu\u2019est-ce qui doit exister avant m\u00eame que cette action ne soit possible ?<\/p>\n\n\n\n Si le probl\u00e8me \u00e9tait le manque de logements, la r\u00e9ponse serait d\u2019en construire davantage. Mais le probl\u00e8me, c\u2019est que le logement remplit deux fonctions et que c\u2019est la mauvaise qui l\u2019emporte. L\u2019Europe ne manque pas de logements. Elle dispose de trop de m\u00e8tres carr\u00e9s concentr\u00e9s entre trop peu de mains. Il y a de grandes maisons o\u00f9 ne vit plus qu\u2019une seule personne alors qu\u2019une famille y habitait autrefois, et des pi\u00e8ces inoccup\u00e9es que personne n\u2019ouvre d\u2019un No\u00ebl \u00e0 l\u2019autre, abritant un v\u00e9lo d\u2019appartement, une bo\u00eete de c\u00e2bles et un silence que l\u2019on pourrait louer. Lorsque nous avons co-r\u00e9dig\u00e9 le Livre vert Le logement dont nous avons besoin pour l\u2019avenir que nous voulons<\/em>, les \u00e9tudes ont montr\u00e9 que le parc immobilier existant en Europe pourrait d\u00e9gager entre 50 et 107 millions de logements suppl\u00e9mentaires, pouvant accueillir jusqu\u2019\u00e0 246 millions de personnes, soit deux \u00e0 cinq fois plus de logements que ce dont l\u2019Europe a besoin. Relisez cela lentement, comme vous le feriez pour un r\u00e9sultat m\u00e9dical. Exploiter ce qui existe d\u00e9j\u00e0 permettrait de fournir plusieurs fois plus de logements que ne le ferait une nouvelle construction, sans couler une seule nouvelle fondation<\/strong>. C\u2019est \u00e9galement moins co\u00fbteux pour le climat, car les mat\u00e9riaux les plus lourds et la plus grande empreinte carbone ont \u00e9t\u00e9 consomm\u00e9s lors de la construction initiale de ces b\u00e2timents. Et cela peut apporter \u00e0 l\u2019Europe ce dont elle a cruellement besoin : des logements r\u00e9nov\u00e9s pour \u00eatre chauds et secs, avec une ventilation efficace, dans des endroits o\u00f9 les gens vivent actuellement dans des b\u00e2timents qui les rendent malades. Nous avons pass\u00e9 des d\u00e9cennies \u00e0 chercher les logements dont nous avons besoin, alors qu\u2019ils se trouvaient tout pr\u00e8s de nous depuis le d\u00e9but, patients comme de vieux arbres, attendant que nous les remarquions.<\/p>\n\n\n\n Cela implique une s\u00e9rie de mesures diff\u00e9rentes, dont aucune ne n\u00e9cessite de ruban ni de ciseaux g\u00e9ants. Les pouvoirs publics devraient acheter des b\u00e2timents existants<\/strong>, les diviser en plusieurs logements et les soustraire d\u00e9finitivement \u00e0 la sp\u00e9culation<\/strong> en les transformant en logements sociaux ou \u00e0 but non lucratif. Il faut faciliter et rendre avantageuse la division des logements surdimensionn\u00e9s et le remplissage de ceux qui sont vides, et privil\u00e9gier la r\u00e9novation plut\u00f4t que la d\u00e9molition. R\u00e9\u00e9crire le code fiscal de mani\u00e8re \u00e0 ce que d\u00e9tenir un logement comme r\u00e9serve de richesse co\u00fbte plus cher que d\u2019y vivre, ce qui va dans le sens de ce que pr\u00e9conise l\u2019OCDE elle-m\u00eame lorsqu\u2019elle affirme que la g\u00e9n\u00e9rosit\u00e9 envers les propri\u00e9taires-occupants devrait diminuer au fil du temps<\/strong>. Au Danemark, c\u2019est la premi\u00e8re mesure \u00e0 prendre. Et l\u00e0 o\u00f9 de nouveaux logements sont construits, les soustraire au march\u00e9 sp\u00e9culatif : des logements \u00e0 but non lucratif sur des terrains publics, et des fiducies fonci\u00e8res communautaires, o\u00f9 le terrain ne peut jamais \u00eatre revendu \u00e0 des fins lucratives<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La refonte la plus profonde est aussi la plus courte \u00e0 \u00e9noncer. Faire du logement un droit. <\/strong>Le Danemark l\u2019a promis en 1976, lorsqu\u2019il a ratifi\u00e9 le pacte des Nations unies qui fait du logement convenable un droit humain, tout comme l\u2019ont fait tous les autres \u00c9tats membres de l\u2019UE. Sur le papier. Le papier ne co\u00fbte pas cher ; on y imprime des rapports de d\u00e9veloppement durable \u00e0 la tonne. Rendez cette promesse ex\u00e9cutoire et la donne basculera comme une voiture sur du verglas. Un gouvernement tenu de loger la population doit compter le nombre de personnes log\u00e9es, et non les m\u00e8tres carr\u00e9s livr\u00e9s<\/strong>. Une banque qui accorde un pr\u00eat garanti par un immeuble soumis \u00e0 une obligation d\u2019usage pr\u00eate sur quelque chose de diff\u00e9rent. Un appartement dans lequel il faut vivre ne peut pas \u00eatre un lingot d\u2019or. Un droit est une incitation soutenue par la force de la loi, et il modifie la mani\u00e8re dont tous les acteurs en aval sont r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s et r\u00e9compens\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Rien de tout cela n\u2019est simple, et pr\u00e9tendre le contraire reviendrait \u00e0 enfreindre la derni\u00e8re r\u00e8gle de cette m\u00e9thode, \u00e0 savoir l\u2019honn\u00eatet\u00e9 quant aux obstacles qui se dressent sur le chemin. L\u2019achat d\u2019immeubles n\u00e9cessite des fonds publics et un \u00c9tat pr\u00eat \u00e0 surench\u00e9rir sur les investisseurs.<\/strong> La r\u00e9orientation de la fiscalit\u00e9 co\u00fbte du capital politique, et les propri\u00e9taires, qui votent en grand nombre, le ressentiront comme une perte, au creux de l\u2019estomac, autour de la table de la cuisine. Utiliser l\u2019espace existant signifie se heurter \u00e0 l\u2019attachement des gens \u00e0 la pi\u00e8ce qu\u2019ils n\u2019utilisent pas. Si vous \u00eates propri\u00e9taire, relisez cette phrase, car elle vous concerne, et elle me concerne. Le m\u00e9canisme n\u2019a rien de myst\u00e9rieux. Ce qui manque, c\u2019est une coalition pr\u00eate \u00e0 payer le prix pour l\u2019utiliser. J\u2019ai pass\u00e9 des ann\u00e9es \u00e0 construire des coalitions, et je peux vous dire qu\u2019elles ne commencent jamais par ceux qui n\u2019ont rien \u00e0 perdre. Elles commencent par ceux qui poss\u00e8dent et qui le disent haut et fort.<\/p>\n\n\n\n Regardez ce que la dialectique mat\u00e9rialiste vient de faire. Elle a pris un sch\u00e9ma que tout le monde r\u00e9p\u00e8te et a montr\u00e9 \u00e0 qui il profite. Elle a pris votre indignation, qui, \u00e0 elle seule, flotte dans la pi\u00e8ce comme de la fum\u00e9e, et lui a donn\u00e9 une cible suffisamment pr\u00e9cise pour s\u2019organiser autour d\u2019elle. C\u2019est l\u00e0 l\u2019utilit\u00e9 r\u00e9elle de cette fa\u00e7on de penser en dehors d\u2019une salle de s\u00e9minaire : elle trouve le levier dans un syst\u00e8me con\u00e7u pour vous faire croire qu\u2019il n\u2019y en a pas. La prochaine fois que quelque chose semblera irr\u00e9m\u00e9diablement cass\u00e9, posez-vous vous-m\u00eame ces cinq questions. Quels sont les faits ? Comment en est-on arriv\u00e9 l\u00e0 ? Quelle tension maintient ce syst\u00e8me en place ? Quelle consigne suit-il ? Et qu\u2019est-ce qui le ferait r\u00e9ellement bouger, non pas la r\u00e9ponse facile, mais la r\u00e9ponse exacte ?<\/strong> Nous avons d\u00e9j\u00e0 chang\u00e9 la consigne, avec des bateaux et des bouteilles. Nous pouvons le faire avec les logements.<\/p>\n\n\n\n Si vous voulez agir concr\u00e8tement sur la question du logement plut\u00f4t que de vous contenter de lire \u00e0 ce sujet, vous avez un stylo \u00e0 port\u00e9e de main. HouseEurope!<\/strong>, une association europ\u00e9enne \u00e0 but non lucratif, a lanc\u00e9 une initiative citoyenne europ\u00e9enne intitul\u00e9e Le droit au logement ! Maintenant et pour toujours<\/em>. Elle demande \u00e0 l\u2019UE de transformer les b\u00e2timents vides en logements, de privil\u00e9gier la r\u00e9novation plut\u00f4t que la d\u00e9molition, de freiner la sp\u00e9culation et d\u2019inscrire le droit au logement dans des r\u00e8gles applicables. La collecte des signatures a d\u00e9but\u00e9 le 14 septembre 2026 et durera un an ; un million de signatures provenant d\u2019au moins sept \u00c9tats membres sont n\u00e9cessaires pour que la Commission soit tenue de r\u00e9pondre. Une signature, c\u2019est peu de chose. C\u2019est aussi une ligne dans le mode d\u2019emploi.<\/p>\n\n\n\n Alors si votre projet commence encore par \u00ab construire davantage \u00bb, demandez-vous pour qui on construit. Puis demandez-vous qui tient le stylo.<\/p>\n\n\n\n Lien vers la page d\u2019inscription de HouseEurope !<\/a> <\/p>\n\n\n\n Atkinson, R. (2018) \u2018London\u2019s extraordinary surplus of empty luxury apartments revealed\u2019, The Conversation<\/em>, 28 June. Disponible \u00e0 : https:\/\/theconversation.com\/londons-extraordinary-surplus-of-empty-luxury-apartments-revealed-97947 (consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Colliers (2025) What will 2026 bring for the investment property market?<\/em> Copenhagen: Colliers Denmark. Disponible \u00e0 : https:\/\/www.colliers.com\/en-dk\/news\/hvad-bringer-2026-paainvesteringsejendomsmarkedet (consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Toth, Z., Kockat, J., Guglietti, A., Sarran, L., Feifer, L., Reimer Bj\u00f8rkskov, K.B., R\u00f6ck, M. and S\u00f8gaard, R. (2026) The housing we need for the future we want: the case for activating Europe\u2019s existing building stock<\/em>. Green Paper. H\u00f8rsholm: The VELUX Group, in collaboration with BPIE, No Objectives, RISE Lab and Artelia. Disponible \u00e0 : https:\/\/livingplaces.velux.com\/media\/o0zpixzy\/the-housing-we-needfor-the-future-we-want.pdf<\/a> (Consult\u00e9 le 16 Octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n European Commission (2026) Commission registers two new European Citizens\u2019 Initiatives<\/em>, 17 July. Brussels: European Citizens\u2019 Initiative. Disponible \u00e0 : https:\/\/citizens-initiative.europa.eu\/news\/commission-registers-two-new-european-citizens-initiatives-2026-07-17_en (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Eurostat (2025) Housing cost overburden rate<\/em> [dataset tespm140]. Luxembourg: Eurostat. Disponible \u00e0 : https:\/\/db.nomics.world\/Eurostat\/tespm140 (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n HouseEurope! (2026) Right to Housing! Now and Forever: European Citizens\u2019 Initiative 2026\/000010<\/em>. Disponible \u00e0 : https:\/\/right-to-housing.eu\/ and https:\/\/citizens-initiative.europa.eu\/initiatives\/details\/2026\/000010_en (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n JJ (n.d.) \u2018Dialectical materialism: how to actually analyse something\u2019, Pragmatic Politics<\/em> [Substack newsletter]. Disponible \u00e0 : https:\/\/pragmaticpolitics.substack.com\/p\/dialecticalmaterialism-how-to-actually (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Marx, K. (1859) A Contribution to the Critique of Political Economy<\/em>. Preface. Reprinted in Marx, K. and Engels, F. (1987) Collected Works<\/em>, vol. 29. London: Lawrence and Wishart.<\/p>\n\n\n\n Munger, C.T. (1995) The psychology of human misjudgment<\/em>. Speech at Harvard University, Cambridge, MA, June. Reprinted in Kaufman, P.D. (ed.) (2005) Poor Charlie\u2019s Almanack: The Wit and Wisdom of Charles T. Munger<\/em>. Virginia Beach, VA: Donning Company Publishers.<\/p>\n\n\n\n Nussupbekova, T. and GPG Editorial Team (2026) Denmark\u2019s residential property market analysis 2026<\/em>. Global Property Guide. Disponible \u00e0 : https:\/\/www.globalpropertyguide.com\/europe\/denmark\/price-history (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n OECD (2026) \u2018Making housing more efficient, affordable and green\u2019, in OECD Economic Surveys: Denmark 2026<\/em>. Paris: OECD Publishing, pp. 93-121. Disponible \u00e0 : https:\/\/www.oecd.org\/en\/publications\/oecd-economic-surveys-denmark-2026_3d6cb4b8-en\/full-report\/making-housing-more-efficient-affordable-and-green_01a5845d.html (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n PES Group (2025) Housing crisis: where are locals priced out?<\/em> [Infographic based on Eurostat housing cost overburden rate 2025; map created with Datawrapper]. Brussels: PES Group, European Committee of the Regions.<\/p>\n\n\n\n Ritzau (2026) \u2018Diligent Danes set bottle return record last year\u2019, The Copenhagen Post<\/em>, 8 April. Disponible \u00e0 : https:\/\/danishnews.cphpost.dk\/article\/diligent-danes-set-bottle-return-record-last-year (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Roberts, R. (2006) \u2018Incentives matter\u2019, Econlib<\/em>, 5 June. Disponible \u00e0 : https:\/\/econlib.org\/library\/Columns\/y2006\/Robertsincentives.html (Consult\u00e9 le 16 octobre United Nations (1966) International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights<\/em>, Article 11(1). Adopted 16 December 1966, General Assembly resolution 2200A (XXI). Disponible \u00e0 : https:\/\/www.ohchr.org\/en\/instruments-mechanisms\/instruments\/international-covenant-economic-social-and-cultural-rights (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n World Health Organization (2018) WHO housing and health guidelines<\/em>. Geneva: World Health Organization. Disponible \u00e0 : https:\/\/www.who.int\/publications\/i\/item\/9789241550376 (Consult\u00e9 le 16 octobre 2026).<\/p>\n\n\n\n Fichier Excel des\u00a0traductions<\/a> par\u00a0Gilles en vrac<\/em> Dans cet essai, j\u2019utilise la dialectique mat\u00e9rialiste pour montrer que la crise du logement est un probl\u00e8me sur lequel on peut agir, et pas seulement se contenter de constater. Et je vous apprends \u00e0 vous en servir. Traduction de More new homes won’t make housing affordable. Here’s what will. Par The Minority Report, le 20 … <\/p>\nR\u00e9f\u00e9rences<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Fiches<\/a> avec les premi\u00e8res phrases (et non seulement les titres)
Les\u00a0caract\u00e8res gras<\/strong>\u00a0dans le texte sont de Gilles.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"