{"id":7036,"date":"2023-01-31T17:35:59","date_gmt":"2023-01-31T22:35:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/?p=7036"},"modified":"2023-03-07T10:17:20","modified_gmt":"2023-03-07T15:17:20","slug":"une-place-ou-un-placement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2023\/01\/une-place-ou-un-placement\/","title":{"rendered":"une place o\u00f9 vivre ou un placement ?"},"content":{"rendered":"\n

Note: cet article est le premier de deux. Le second est par ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Si l\u2019acquisition d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 s\u2019est impos\u00e9e apr\u00e8s la Seconde Guerre mondiale comme un placement judicieux pour pr\u00e9parer ses vieux jours, elle est plut\u00f4t vue, depuis plusieurs ann\u00e9es, comme un investissement dont on attend de g\u00e9n\u00e9reux retours \u00e0 plus ou moins br\u00e8ves \u00e9ch\u00e9ances.<\/strong> Les\u00a0flips\u00a0immobiliers, la multiplication des fiducies de placement immobilier, les r\u00e9novictions et la financiarisation des grands projets r\u00e9sidentiels constituent autant de manifestations d\u2019une \u00e9volution qui contribue \u00e0 l\u2019augmentation du nombre de laiss\u00e9s-pour-compte. [Je souligne]<\/p>\nDe la crise du logement \u00e0 la crise de l\u2019habiter,<\/a> par G\u00e9rard Beaudet et Marie-Sophie Banville <\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Les questions de l’habitation, de la crise du logement, de la bulle immobili\u00e8re ont fait l’objet de plusieurs publications et dossiers r\u00e9cemment. La revue Possibles<\/strong> publiait Habiter l’habitat. Perspectives sur la crise du logement<\/a>1<\/a><\/sup>Une revue en acc\u00e8s libre<\/span> en juin dernier. Une dimension historique (Offrir un toit aux plus d\u00e9munis: chronique de la production du logement social<\/a>, par G\u00e9rard Beaudet; Aider le march\u00e9 plut\u00f4t que s’y soustraire.: Petite histoire des politiques publiques d’aide \u00e0 la construction de logements<\/a> par Louis Gaudreau), des approches f\u00e9ministe<\/a>, d\u00e9coloniale<\/a>, philosophique<\/a>… <\/p>\n\n\n\n

Le graphique suivant donne une id\u00e9e de la croissance depuis 30 ans, qui fut encore acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au cours des ann\u00e9es de pand\u00e9mie. L’inabordabilit\u00e9 du logement est un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9cent… <\/p>\n\n\n\n

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Extrait de Des logements hors de prix<\/a>, Philippe Meloche. <\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\u00ab\u00a0Tr\u00e8s peu de m\u00e9nages propri\u00e9taires assument en fait le prix de march\u00e9 pour se loger. C\u2019est la raison pour laquelle les logements demeurent abordables pour une part importante des m\u00e9nages malgr\u00e9 les hausses de prix des derni\u00e8res ann\u00e9es. Il n\u2019y a que les premiers acheteurs qui sont expos\u00e9s aux prix des transactions, ce qui soul\u00e8ve des questions d\u2019\u00e9quit\u00e9 interg\u00e9n\u00e9rationnelle dans l\u2019acc\u00e8s au logement (Meen et Whitehead 2020; Glaeser et Gyourko 2018)\u00a0\u00bb 2<\/a><\/sup> Extrait de Des logements hors de prix<\/a>, Philippe Meloche p. 20<\/span> <\/p>\n\n\n\n

Dans sa \u00ab\u00a0Petite histoire des politiques…<\/a>\u00a0\u00bb Louis Gaudreau note : \u00ab\u00a0on assiste, depuis peu, \u00e0 l\u2019\u00e9mergence de projets collectifs qui, sans n\u00e9cessairement rompre avec la logique du march\u00e9, tentent de lui imposer certaines limites et de faire pr\u00e9valoir l\u2019usage sur l\u2019\u00e9change, comme le veut l\u2019expression consacr\u00e9e. Parmi ceux-ci, on compte des coop\u00e9ratives de propri\u00e9taires, des fiducies fonci\u00e8res communautaires et des projets de logements abordables pour \u00e9tudiant.es. Ces initiatives sont cependant frein\u00e9es par le march\u00e9 lui-m\u00eame qui leur impose des co\u00fbts d\u2019acquisition de terrains et de construction susceptibles d\u2019en compromettre l\u2019abordabilit\u00e9 si ce n\u2019est la viabilit\u00e9<\/strong>.<\/em>\u00a0\u00bb (je souligne)<\/p>\n\n\n\n

L’article \u00e9crit par trois gestionnaires d’OBNL en logement, (R\u00e9)occuper l’immobilier: perspectives crois\u00e9es sur la production du logement abordable au Qu\u00e9bec<\/a>, annon\u00e7ait (sans le dire) la cr\u00e9ation du regroupement Achat<\/a> qui fut lanc\u00e9 officiellement en d\u00e9cembre. J’y reviendrai. <\/p>\n\n\n\n

La revue \u00c0 b\u00e2bord<\/a> publiait dans sa derni\u00e8re \u00e9dition (#94) un dossier Financiarisation du logement. Champ libre au priv\u00e9.<\/a> <\/p>\n\n\n\n

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Nous prenons clairement parti en faveur d\u2019un grand chantier de logements sociaux et communautaires, en ville comme en r\u00e9gion. En plus de permettre de loger convenablement et s\u00e9curitairement des milliers de familles et de personnes seules, ce chantier permettrait de ralentir la financiarisation immobili\u00e8re r\u00e9sidentielle qui profite du laisser-aller de l\u2019\u00c9tat, tout en r\u00e9pondant mieux aux pressions d\u00e9mographiques exerc\u00e9es dans la majorit\u00e9 des r\u00e9gions du Qu\u00e9bec.<\/p>\nFinanciarisation du logement. Champ libre au priv\u00e9.<\/a> <\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

des solutions ?<\/h3>\n\n\n\n

La SCHL \u00e9value<\/a> qu’il faudra construire 3,2 millions de logements d’ici 2030, dont 620 000 au Qu\u00e9bec. Le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral avec sa Strat\u00e9gie nationale sur le logement<\/a> investira plus de 72 milliards de dollars au cours des 10 prochaines ann\u00e9es3<\/a><\/sup>le directeur parlementaire du budget du Canada affirme sans d\u00e9tour que les programmes de la Strat\u00e9gie nationale sur le logement (SNL) ne rejoignent pas les client\u00e8les cibles. Cit\u00e9 par Louis-Philippe Myre dans (R\u00e9)occuper l’immobilier<\/a><\/span>. L’appel \u00e0 la densification des villes, pour augmenter le nombre de logements construits sur les (rares) terrains disponibles (dans les grandes villes) conduit \u00e0 parfois \u00e0 cr\u00e9er des \u00ab\u00a0voisinages sans \u00e2me\u00a0\u00bb dont Griffintown constitue un exemple. Richard Ryan propose une int\u00e9ressante Petite r\u00e9flexion sur la densification<\/a>. Le m\u00eame auteur, dans cet autre article<\/a>, d\u00e9nonce la confusion et le caract\u00e8re inappropri\u00e9 des politiques actuelles visant l’abordabilit\u00e9 des logements. <\/p>\n\n\n\n

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Seuls les logements \u00e0 l\u2019abri de ce libre march\u00e9 sur du long terme, soit appartenant \u00e0 des coops, des OBNLs d\u2019habitation, des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res \u00e0 but non lucratif ou des logements municipalis\u00e9s comme ceux de l\u2019Office municipal d\u2019habitation ou de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation et d\u00e9veloppement de Montr\u00e9al, avec un financement ad\u00e9quat par les paliers sup\u00e9rieurs, peuvent \u00eatre une vraie r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019abordabilit\u00e9 p\u00e9renne.<\/p>\nDensifier ne peut pas \u00eatre la seule r\u00e9ponse \u00e0 la crise du logement<\/a>, Richard Ryan<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

La cr\u00e9ation r\u00e9cente de l\u2019Alliance des corporations d\u2019habitations abordables du territoire du Grand Montr\u00e9al<\/em> (ACHAT<\/a>) est une initiative prometteuse afin de ne pas laisser les espaces encore \u00ab\u00a0d\u00e9veloppables\u00a0\u00bb au seul profit des promoteurs priv\u00e9s. Deux dirigeants de ces OBNL en habitation, Fran\u00e7ois Gigu\u00e8re de SOLIDES<\/a> et Louis-Philippe Myre de Interloge<\/a>, t\u00e9moignent de leur riche exp\u00e9rience et leur vision dans un article du num\u00e9ro cit\u00e9 de la revue Possibles : (R\u00e9)occuper l’immobilier: perspectives crois\u00e9es sur la production du logement abordable au Qu\u00e9bec<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

La cr\u00e9ation de grappes et regroupements strat\u00e9giques est une piste de solution mais s’il faut seulement compter sur la g\u00e9n\u00e9rosit\u00e9 et l’intelligence des actuels gouvernements pour mieux financer le d\u00e9veloppement de ce secteur… <\/p>\n\n\n\n

La conjoncture est propice pour interpeller les fondations<\/strong> et organismes de bienfaisance qui auront, \u00e0 compter de 2023, \u00e0 verser en dons 5% de leurs avoirs<\/a> (plut\u00f4t que 3,5% comme c’\u00e9tait leur obligation jusqu’ici). En association (peut-\u00eatre?) avec le droit de pr\u00e9emption<\/strong> que poss\u00e8de la ville de Montr\u00e9al, on peut imaginer une strat\u00e9gie d’acquisitions fonci\u00e8res qui viserait \u00e0 doter de terrains les projets de d\u00e9veloppement de logements \u00ab\u00a0hors march\u00e9\u00a0\u00bb (coop\u00e9ratives, OBNL, OMH) — la seule mani\u00e8re d’assurer l’abordabilit\u00e9 \u00e0 long terme. La gratuit\u00e9 (ou le prix r\u00e9duit) de ces terrains garantirait, malgr\u00e9 la hausse des prix de construction, le caract\u00e8re abordable des habitations construites. <\/p>\n\n\n\n

Parce que le logement est important non seulement comme r\u00e9ponse \u00e0 un besoin fondamental mais aussi comme part de l’\u00e9pargne (environ 50% de l’\u00e9pargne de la classe moyenne4<\/a><\/sup>Selon Piketty dans Le capital au XXIe si\u00e8cle<\/span> et part de l’\u00e9conomie (\u00ab\u00a0quand le b\u00e2timent va…\u00a0\u00bb) il n’y aura pas de solution simple. Le graphique suivant, produit dans le cadre des travaux pour une offre \u00e9quilibr\u00e9e de logement<\/em> (Balanced Supply of Housing) du Collectif canadien de recherche pour le logement<\/a>, r\u00e9sume brillamment les diff\u00e9rentes dimensions de la probl\u00e9matique. Une pr\u00e9sentation d\u00e9taill\u00e9e (en anglais)<\/a> de ce \u00ab\u00a0plan de match\u00a0\u00bb pour r\u00e9gler la crise du logement. <\/p>\n\n\n\n

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En cliquant sur l’image vous serez amen\u00e9 \u00e0 une version interactive de cette image, o\u00f9 vous pourrez faire appara\u00eetre dans le carr\u00e9 vide de droite les descriptions des diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments en cliquant dans l’organigramme de gauche. Pour une pr\u00e9sentation \u00ab\u00a0d\u00e9roul\u00e9e\u00a0\u00bb textuellement, voir : BSH Knowledge Mobilization Framework<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Trois grandes strat\u00e9gies<\/h3>\n\n\n\n

Ma traduction partielle de la page de pr\u00e9sentation<\/a> du \u00ab\u00a0Gameplan\u00a0\u00bb. <\/p>\n\n\n\n

D\u00e9velopper le secteur \u00e0 but non lucratif
<\/strong>Augmentez le stock existant<\/em> – avec des ressources et des soutiens f\u00e9d\u00e9raux et provinciaux pour faire face \u00e0 un arri\u00e9r\u00e9 de maintenance et de mises \u00e0 niveau requises.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9largir le stock<\/em> – avec des pr\u00eats gouvernementaux, des capitaux, des terres et d’autres soutiens au secteur du logement communautaire, et avec des incitations pour les propri\u00e9taires institutionnels et individuels \u00e0 ajouter leurs propres terres et\/ou maisons \u00e0 un stock abordable p\u00e9renne. En raison de la raret\u00e9 des terres disponibles dans nos centres urbains, il est imp\u00e9ratif de tirer parti – et non pas simplement de liquider – les terres publiques \u00e0 cette fin.<\/p>\n\n\n\n

Cr\u00e9er des strat\u00e9gies pour servir les plus vuln\u00e9rables <\/em>– y compris les groupes identifi\u00e9s dans la Strat\u00e9gie nationale actuelle du Canada en mati\u00e8re de logement : les femmes et les enfants fuyant la violence domestique, les personnes \u00e2g\u00e9es, les jeunes adultes, les peuples autochtones, les sans-abri, les personnes handicap\u00e9es, ceux qui s’occupent de probl\u00e8mes de sant\u00e9 mentale et de d\u00e9pendance, les anciens combattants, les groupes raciaux.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9guler, corriger le march\u00e9 du logement r\u00e9gulier
<\/strong>R\u00e9duire la demande pr\u00e9judiciable<\/em> – en suivant et en limitant les flux de capitaux mondiaux** dans l’immobilier local, en \u00e9liminant la propri\u00e9t\u00e9 cach\u00e9e, en p\u00e9nalisant la sp\u00e9culation excessive et le \u00ab retournement \u00bb, en s\u00e9vir contre le blanchiment d’argent et la fraude, en taxant les maisons vides, en restreignant et en r\u00e9glementant les locations \u00e0 court terme, et en tenant la ligne sur les test de stress hypoth\u00e9caire et d’amortissement. <\/p>\n\n\n\n

D\u00e9velopper et am\u00e9liorer le bon approvisionnement <\/em>– en ouvrant le zonage \u00e0 faible densit\u00e9 pour faire de la place \u00e0 une diversit\u00e9 de personnes et de foyers, en mettant l’accent sur plus d’unit\u00e9s de taille familiale et beaucoup plus de location sp\u00e9cialement construite (par exemple, assez pour entrer dans la fourchette de vacance de 3 \u00e0 5 %), en mettant l’accent agressive sur l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et la construction \u00e9cologique, et en introduisant de nouvelles incitations \u00e0 l’infrastructure provinciale et f\u00e9d\u00e9rale pour encourager les municipalit\u00e9s \u00e0 faciliter les nouveaux approvisionnements.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9velopper les protections pour les locataires et les logements locatifs <\/em>– en prot\u00e9geant les logements locatifs que nous avons d\u00e9j\u00e0 et en assurant de solides politiques de protection et d’assistance aux locataires.<\/p>\n\n\n\n

Briser l’addiction aux valeurs immobili\u00e8res
<\/strong>R\u00e9\u00e9quilibrer les imp\u00f4ts sur le logement et le revenu <\/em>– Un changement fiscal bien con\u00e7u – par exemple la r\u00e9duction des imp\u00f4ts sur le revenu et l’augmentation des imp\u00f4ts sur la richesse immobili\u00e8re – profitera \u00e0 la grande majorit\u00e9, en gardant plus d’argent dans nos poches, en freinant les co\u00fbts du logement et des terres et en s’attaquant aux in\u00e9galit\u00e9s entre les locataires et les propri\u00e9taires et les jeunes et les moins jeunes. Une autre fa\u00e7on de le mettre en place : le r\u00e9\u00e9quilibrage de notre syst\u00e8me fiscal nous aidera \u00e0 r\u00e9duire la demande pr\u00e9judiciable et \u00e0 permettre une offre plus abordable.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u00a0D\u00e9risquer\u00a0\u00bb le march\u00e9 face \u00e0 une baisse des prix – <\/em>Alors que nous freinons les co\u00fbts, nous devons garder \u00e0 l’esprit que la baisse de la valeur des maisons comporte des risques pour les m\u00e9nages endett\u00e9s et l’\u00e9conomie en g\u00e9n\u00e9ral. Nous avons besoin de politiques capables de prot\u00e9ger contre ces risques, et c’est un domaine qui a besoin d’\u00eatre plus \u00e9tudi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Am\u00e9liorer continuellement la collecte et la synth\u00e8se des donn\u00e9es – <\/em>\u00c0 travers tout cela, nous devons continuellement am\u00e9liorer notre collecte et notre synth\u00e8se des donn\u00e9es du march\u00e9 du logement afin de prendre les meilleures d\u00e9cisions possibles fond\u00e9es sur des donn\u00e9es probantes. Cela devrait inclure un registre f\u00e9d\u00e9ral de la propri\u00e9t\u00e9 effective, des informations suppl\u00e9mentaires sur les flux mondiaux de capitaux dans les biens immobiliers r\u00e9sidentiels canadiens et l’\u00e9tendue actuelle de la propri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9sidente des logements locaux.<\/strong> (GB souligne)<\/p>\n\n\n\n

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** Il n’y a pas que les capitaux mondiaux : Plus de 40% des condos en Ontario sont des investissements<\/a> (G&M, 2023.02.04)<\/p>\n\n\n\n

Voir aussi<\/strong> l’article qui suit et compl\u00e8te ce tour d’horizon : \u00c0 l’ombre des tours \u00e0 fric<\/strong><\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Sources et autres r\u00e9f\u00e9rences<\/p>\n\n\n\n