{"id":7051,"date":"2023-03-03T15:40:45","date_gmt":"2023-03-03T20:40:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/?p=7051"},"modified":"2025-04-08T20:06:31","modified_gmt":"2025-04-09T00:06:31","slug":"tours-a-fric","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2023\/03\/tours-a-fric\/","title":{"rendered":"\u00c0 l&rsquo;ombre des tours \u00e0 fric"},"content":{"rendered":"<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"alignright size-full is-resized\"><a href=\"https:\/\/vivreenville.org\/notre-travail\/publications\/collection-%C2%A0l-index%C2%A0\/2022\/portes-ouvertes.aspx\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1074\" height=\"1406\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Portes_ouvertes.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7052\" style=\"width:236px;height:308px\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Portes_ouvertes.png 1074w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Portes_ouvertes-744x974.png 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Portes_ouvertes-420x550.png 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Portes_ouvertes-768x1005.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au moment d&rsquo;\u00e9crire le billet pr\u00e9c\u00e9dent,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/2023\/01\/une-place-ou-un-placement\/\">Une place o\u00f9 vivre ou un placement ?<\/a>,\u00a0le 30 janvier dernier je n&rsquo;avais pas encore pris connaissance d&rsquo;un dossier publi\u00e9 en <strong>octobre 2022<\/strong> par l&rsquo;organisation\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/carrefour.vivreenville.org\/\">Vivre en ville<\/a><\/strong>\u00a0:\u00a0<a href=\"https:\/\/vivreenville.org\/notre-travail\/publications\/collection-%C2%A0l-index%C2%A0\/2022\/portes-ouvertes.aspx\">Portes ouvertes &#8211; pour une sortie de crise durable en habitation<\/a>\u00a0(PO) [<strong>2e \u00e9dition avril 2025<\/strong>]<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apr\u00e8s un \u00e9tat des lieux en mati\u00e8re d&rsquo;abordabilit\u00e9 et de durabilit\u00e9 : des prix inabordables dans les villes qui poussent vers un \u00e9talement urbain incompatible avec les objectifs de la transition climatique, le rapport met en lumi\u00e8re les grands gagnants de la crise actuelle. Les grands promoteurs immobiliers, les propri\u00e9taires de longue date, les investisseurs immobiliers, les courtiers immobiliers et les finances municipales.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"817\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-1200x817.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7059\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-1200x817.png 1200w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-744x507.png 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-420x286.png 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-768x523.png 768w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus-1536x1046.png 1536w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-maisons-et-revenus.png 1842w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique tir\u00e9 de <strong>Portes ouverte<\/strong>, page 37<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est notable que cette crise de l&rsquo;accessibilit\u00e9 du logement est particuli\u00e8rement marqu\u00e9e au Canada par rapport aux autres pays du G7 :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"890\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-1200x890.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7060\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-1200x890.png 1200w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-744x552.png 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-420x311.png 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-768x569.png 768w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7-1536x1139.png 1536w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/prix-logement-G7.png 1826w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique tir\u00e9 de <strong>Portes ouverte<\/strong>, page 24<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette crise est complexe et il n&rsquo;y aura pas de solution passe-partout.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Pour en finir avec la crise de l\u2019habitation et des changements climatiques, les d\u00e9fis \u00e0 relever sont des d\u00e9fis de&nbsp;<strong>gouvernance<\/strong>&nbsp;et de&nbsp;<strong>solidarit\u00e9<\/strong>. Les solutions mises en place ne seront jamais assez&nbsp;<strong>bonnes<\/strong>, assez&nbsp;<strong>innovantes<\/strong>, assez&nbsp;<strong>bien financ\u00e9es<\/strong>&nbsp;pour nous d\u00e9charger de l\u2019obligation de changer. Changer la fa\u00e7on dont on&nbsp;<strong>am\u00e9nage le territoire<\/strong>, changer la fa\u00e7on dont on&nbsp;<strong>\u00e9pargne de l\u2019argent<\/strong>, changer&nbsp;<strong>la mesure d\u2019espace<\/strong>&nbsp;que l\u2019on se r\u00e9serve \u00e0 nous\u00ad-m\u00eames et que l\u2019on prot\u00e8ge des autres, changer ce qu\u2019on exige de nos&nbsp;<strong>\u00e9lus<\/strong>&nbsp;et de nos&nbsp;<strong>professionnels<\/strong>. (<\/em>PO p. 26<em>)<\/em><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Quatre \u00ab\u00a0portes \u00e0 ouvrir\u00a0\u00bb pour sortir de la crise :&nbsp;<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Combler le d\u00e9ficit d&rsquo;espace habitable dans les milieux durables&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>R\u00e9former le cadre d&rsquo;am\u00e9nagement qu\u00e9b\u00e9cois<\/li>\n\n\n\n<li>Augmenter les capacit\u00e9s r\u00e9sidentielles des milieux urbains<\/li>\n\n\n\n<li>Encourager la densification<\/li>\n\n\n\n<li>Freiner l&rsquo;\u00e9talement urbain<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cr\u00e9er un march\u00e9 immobilier sans sp\u00e9culation&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Affranchir les municipalit\u00e9s de leur d\u00e9pendance \u00e0 l&rsquo;appr\u00e9ciation fonci\u00e8re<\/li>\n\n\n\n<li>Redistribuer la plus-value immobili\u00e8re<\/li>\n\n\n\n<li>Emp\u00eacher la sp\u00e9culation sur les immeubles locatifs<\/li>\n\n\n\n<li>Prot\u00e9ger le parc locatif de la conversion en h\u00f4tels clandestins<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Construire une abondance d&rsquo;unit\u00e9s \u00e0 but non lucratif<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Financer et coordonner les programmes de logements sociaux<\/li>\n\n\n\n<li>Faciliter la mise en \u0153uvre de projets innovants<\/li>\n\n\n\n<li>Donner un avantage comp\u00e9titif aux projets \u00e0 but non lucratifs<\/li>\n\n\n\n<li>Habiliter les municipalit\u00e9s \u00e0 exploiter un parc immobilier rentable<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>D\u00e9cupler la productivit\u00e9 du secteur de l&rsquo;habitation<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Remanier le cadre r\u00e9glementaire<\/li>\n\n\n\n<li>Uniformiser le processus de d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00e9venir le \u00ab\u00a0pas dans ma cour\u00a0\u00bb en fin de projet<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9velopper l&rsquo;industrie locale pour \u00e9tablir une chaine d&rsquo;approvisionnement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De cet ensemble de pistes qui exigeront audace et leadership j&rsquo;ai \u00e9t\u00e9 frapp\u00e9 par la proposition visant \u00e0&nbsp;<strong>Redistribuer la plus-value immobili\u00e8re<\/strong>. Ma premi\u00e8re r\u00e9action : c&rsquo;est un peu comme le slogan \u00ab\u00a0faisons payer les riches\u00a0\u00bb. Mais en y repensant, il est vrai que la rente fonci\u00e8re et immobili\u00e8re repr\u00e9sente un profit g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par la collectivit\u00e9 : on ach\u00e8te un terrain, ou une habitation et, sans qu&rsquo;on ait rien \u00e0 faire, cette propri\u00e9t\u00e9 prend de la valeur ! Cette valeur ajout\u00e9e est d&rsquo;autant plus grande que le milieu de vie est jug\u00e9 d\u00e9sirable\u2026 Et puis, ce n&rsquo;est pas une id\u00e9e neuve, m\u00eame un \u00e9conomiste tel&nbsp;<a href=\"https:\/\/fr.wikipedia.org\/wiki\/Paul_Collier\">Sir Paul Collier<\/a>&nbsp;la mettait de l&rsquo;avant dans&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.gatesnotes.com\/Books\/The-Future-of-Capitalism\">The Future of Capitalism<\/a>&nbsp;(j&rsquo;en ai&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/2021\/01\/pour-boucler-2020\/\">parl\u00e9 ici<\/a>) ou encore le groupe&nbsp;<a href=\"https:\/\/darkmatterlabs.org\/Projects\">Dark Matter<\/a>&nbsp;qui proposait dans&nbsp;<a href=\"https:\/\/provocations.darkmatterlabs.org\/a-smart-commons-528f4e53cec2\">A Smart Common<\/a>s de r\u00e9cup\u00e9rer une partie de la plus value priv\u00e9e g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les investissements publics.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u00ab Le sacrifice de l\u2019\u00e9pargne en immobilier est un&nbsp;<strong>passage oblig\u00e9<\/strong>&nbsp;pour cr\u00e9er des conditions de march\u00e9 au service de tous les consommateurs. Sans engagement concret et prolong\u00e9 en ce sens, les portes des collectivit\u00e9s viables ne seront<strong>&nbsp;jamais ouvertes<\/strong>. \u00bb (PO p. 37)<\/em><em><\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une telle id\u00e9e ne serait pas facile \u00e0 mettre en \u0153uvre ! \u00c9videmment il faudrait distinguer le propri\u00e9taire qui se construit une fortune \u00e0 coup de flips et de r\u00e9novictions et le&nbsp;&nbsp;petit propri\u00e9taire occupant qui a mis\u00e9 une (trop) grande partie de son \u00e9pargne dans un logement on\u00e9reux\u2026 Mais \u00e0 moins de se satisfaire de demi-mesures comme l&rsquo;aide \u00e0 l&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 qui ne fait qu&rsquo;ajouter au probl\u00e8me<sup id=\"mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-1\" class=\"modern-footnotes-footnote modern-footnotes-footnote--hover-on-desktop \" data-mfn=\"1\" data-mfn-post-scope=\"000000000000083e0000000000000000_7051\"><a href=\"javascript:void(0)\"  role=\"button\" aria-pressed=\"false\" aria-describedby=\"mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-1\">1<\/a><\/sup><span role=\"tooltip\" class=\"modern-footnotes-footnote__note\" tabindex=\"0\" data-mfn=\"1\">\u00ab\u00a0<em>Les mesures de soutien \u00e0 la demande constituent un rem\u00e8de plus nocif que le mal qu\u2019il cherche \u00e0 traiter<\/em>\u00a0\u00bb \u2013 PO p. 36<\/span>, et d&rsquo;accepter l&rsquo;\u00e9talement urbain comme un ph\u00e9nom\u00e8ne in\u00e9vitable, il faudra&nbsp;<strong>oser<\/strong>. En commen\u00e7ant par&nbsp;<strong>oser imaginer<\/strong>&nbsp;que la maison que j&rsquo;ai achet\u00e9e 100 000$ il y a 25 ans et qui \u00ab\u00a0vaut\u00a0\u00bb 750 000$, minimum, aujourd&rsquo;hui\u2026 pourrait ne me rapporter que 500 K$.&nbsp;<strong>Pourquoi un investissement s\u00e9curitaire comme l&rsquo;immobilier devrait-il rapporter du 8-9% par an<\/strong>&nbsp;alors que les placements s\u00e9curitaires ailleurs vous donneront (moins de) la moiti\u00e9 moins ? Il y a \u00ab&nbsp;quelque chose de pourri au royaume&nbsp;\u00bb de l\u2019immobilier.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une autre id\u00e9e radicale avanc\u00e9e par le document de Vivre en ville : <strong>taxer les terrains plut\u00f4t que le b\u00e2ti<\/strong> qui s&rsquo;y trouve. Une mani\u00e8re de favoriser la densit\u00e9 : trois unifamiliales occupant la m\u00eame superficie de terrain qu&rsquo;une tour de 20 \u00e9tages supporteraient le m\u00eame fardeau fiscal.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comment imaginer qu&rsquo;on pourrait \u00e0 la fois r\u00e9duire, r\u00e9cup\u00e9rer une bonne part de la plus-value au moment de la revente; augmenter substantiellement les taxes sur les petites propri\u00e9t\u00e9s (moins denses) tout en \u00e9vitant&nbsp;<strong>une r\u00e9volte<\/strong>des \u00e9lecteurs-propri\u00e9taires ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En donnant quelque chose en retour \u00e0 ces \u00ab\u00a0victimes\u00a0\u00bb du changement<\/li>\n\n\n\n<li>En donnant beaucoup aux locataires actuels et futurs&nbsp;<br>qui&nbsp;<strong>sont (<\/strong>encore)<strong>&nbsp;majoritaires \u00e0 Montr\u00e9al<\/strong>&nbsp;!<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L&rsquo;ampleur du besoin<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme le souligne le document de Vivre en ville, il faut construire plus que le strict minimum, afin de donner le choix aux gens, leur permettre de changer de logement suivant leurs besoins qui \u00e9voluent dans le temps. Mais aussi, ce que ne souligne pas assez le document Portes ouvertes, afin de&nbsp;<strong>r\u00e9nover le stock actuel de logement<\/strong>&nbsp;: isolations thermique et sonore, syst\u00e8mes de chauffage, climatisation, a\u00e9ration\u2026 Il faudra des logements o\u00f9 d\u00e9placer les m\u00e9nages pendant que des r\u00e9novations importantes seront faites sur le stock actuel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">R\u00e9pondre \u00e0 l&rsquo;ampleur du d\u00e9fi, en termes de qualit\u00e9 et quantit\u00e9, exigera des efforts de&nbsp;<strong>recherche-d\u00e9veloppement<\/strong>&nbsp;en mat\u00e9riaux, techniques, processus, outillages et chaines d&rsquo;approvisionnement. S&rsquo;il faut \u00e0 la fois multiplier la quantit\u00e9 et \u00e9lever la qualit\u00e9 des habitations produites, ne peut-on imaginer la production en milieu contr\u00f4l\u00e9, par exemple la fabrication en usine d&rsquo;unit\u00e9s, non pas des maisons mais des&nbsp;<strong>pi\u00e8ces-coquilles<\/strong>, \u00e0 l&rsquo;isolation thermique et sonore optimis\u00e9es, con\u00e7ues pour \u00eatre facilement assembl\u00e9es sur le terrain ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un effort de d\u00e9veloppement de la qualit\u00e9 et la productivit\u00e9 des processus qui devrait permettre d&rsquo;exp\u00e9rimenter et d\u00e9finir des normes, des produits certifi\u00e9s, des protocoles d&rsquo;installation et de v\u00e9rification qui auraient un effet d&rsquo;\u00e9mulation sur l&rsquo;ensemble de l&rsquo;industrie.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prendre au s\u00e9rieux l&rsquo;effort, le d\u00e9fi qui se pose devant nous, sous nos pieds, exigera un engagement collectif, une mobilisation de l&rsquo;industrie vers des objectifs quantitatifs audacieux, compos\u00e9s, accrus par une obligation de rehaussement de la qualit\u00e9 et de la productivit\u00e9, sans la facilit\u00e9, le lubrifiant d&rsquo;un taux de profit faramineux !<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Choisir entre l&rsquo;\u00e9pargne et l&rsquo;abordabilit\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S&rsquo;il est vrai que certains propri\u00e9taires consid\u00e8rent le logement comme un investissement, escomptant un retour de 8-9 % par an, ou m\u00eame 15-20% selon le produit (voir tableau 5 du document de l&rsquo;IRIS,\u00a0<a href=\"https:\/\/iris-recherche.qc.ca\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Logement_2020_WEB.pdf\">Analyse du march\u00e9 immobilier et de la rentabilit\u00e9 du logement locatif, 2020)<\/a>, pour la majorit\u00e9 des gens la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 est virtuelle. Seuls ceux qui vendent aujourd&rsquo;hui r\u00e9alisent cette valeur.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour plusieurs des propri\u00e9taires de longue date la valeur th\u00e9orique de leur logement est\u2026 exag\u00e9r\u00e9e, pour ne pas dire ridiculement \u00e9lev\u00e9e. Et si on consacrait une partie de cette valeur sp\u00e9culative pour construire du logement de qualit\u00e9, \u00e0 bon march\u00e9, adapt\u00e9 aux d\u00e9fis climatiques et de densit\u00e9 urbaine ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Faut-il vraiment, pour atteindre l&rsquo;abordabilit\u00e9, \u00ab\u00a0sacrifier l&rsquo;\u00e9pargne\u00a0\u00bb, comme le sugg\u00e8re le document PO page 37 ?&nbsp;<strong>Ce n&rsquo;est pas l&rsquo;\u00e9pargne qu&rsquo;il faut sacrifier, c&rsquo;est une \u00e9pargne \u00e0 croissance sp\u00e9culative.<\/strong>&nbsp;S&rsquo;il faut d\u00e9gonfler la bulle pour orienter ailleurs et autrement l&rsquo;industrie, ne pourrait-on offrir aux \u00e9pargnants de participer volontairement \u00e0 ces investissements socialement n\u00e9cessaires ? Les retours seraient moins faramineux, mais ils permettraient de r\u00e9pondre aux besoins de demain, tout en am\u00e9liorant le tissu urbain et la qualit\u00e9 de l&rsquo;habiter.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quelques questions \u00e0 \u00e9claircir&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Qu&rsquo;est-ce qui emp\u00eache Montr\u00e9al de devenir propri\u00e9taire, tel que sugg\u00e9r\u00e9 \u00e0 la solution-cl\u00e9 #12 (PO p. 47) ?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La SHDM ne peut-elle \u00eatre ce bras immobilier ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et si les conditions du march\u00e9 restent les m\u00eames, les constructions nouvelles ou r\u00e9novations majeures conduiront \u00e0 des prix similaires, non ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Sauf que Montr\u00e9al (ou tout autre propri\u00e9taire hors march\u00e9) n&rsquo;est pas dans la \u00ab\u00a0game\u00a0\u00bb pour des retours sur investissement de l&rsquo;ordre de 20-25% (cf. IRIS,&nbsp;<a href=\"https:\/\/cdn.iris-recherche.qc.ca\/uploads\/publication\/file\/Logement_2020_WEB.pdf\">Analyse du march\u00e9 immobilier et de la rentabilit\u00e9 du logement locatif<\/a>, 2020) &#8211; donc ce serait un pas dans la bonne direction<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais Montr\u00e9al a-t-elle les moyens d&rsquo;investir ?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Alors qu&rsquo;il faudrait des milliards (G$) pour acheter terrains et propri\u00e9t\u00e9s pour construire et r\u00e9nover des dizaines de milliers de logements<\/li>\n\n\n\n<li>Alors que certaines (?) contraintes r\u00e9glementaires et l\u00e9gales emp\u00eachent les villes de\u2026 faire des d\u00e9ficits (?) d&rsquo;investir et prendre la place, exercer une \u00ab\u00a0comp\u00e9tition d\u00e9loyale\u00a0\u00bb \u00e0 l&rsquo;endroit du capital priv\u00e9 ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comment une r\u00e9cup\u00e9ration de la plus-value n&rsquo;aura-t-elle pas d&rsquo;effet inflationniste ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le vendeur sachant qu&rsquo;il sera surtax\u00e9 de 20% (hypoth\u00e8se), pourrait augmenter d&rsquo;autant le prix\u2026 et s&rsquo;il a un acheteur \u00e0 ce nouveau prix\u2026 La ville aurait obtenu des $$$ mais le march\u00e9 serait encore plus fou !&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>En fait il y aurait moins de surench\u00e8re si la perspective de revente avec profits \u00e9lev\u00e9s devient plus difficile\u2026&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si, comme le sugg\u00e9rait l&rsquo;\u00e9tude de l&rsquo;IRIS en 2020 :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00ab Afin de limiter la sp\u00e9culation immobili\u00e8re et financer la construction de logements sociaux et communautaires, l\u2019IRIS recommande notamment d\u2019instaurer un imp\u00f4t progressif sur le patrimoine et d\u2019abolir la d\u00e9duction pour gain en capital. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>Quel effet cela aurait-il sur les G$ de projets en cours de construction (ou ceux encore&nbsp;<em>dans les cartons<\/em>) ? Suivant&nbsp;<a href=\"https:\/\/imtl.org\/template.php?TYPE=1&amp;construction=1\">la recension de imtl.org<\/a>&nbsp;il y a pr\u00e9sentement (2 mars 2023) 49 \u00e9difices de 12 \u00e0 63 \u00e9tages en construction \u00e0 Montr\u00e9al, dont les plus importants valent plus d&rsquo;un demi milliard $.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;effet d&rsquo;un tel, hypoth\u00e9tique, virage serait une douche froide sur le march\u00e9, les achats comme placements seraient moins press\u00e9s ! Moins d&rsquo;acheteurs =<strong>&nbsp;prix \u00e0 la baisse<\/strong>. Mais les besoins de logements sont toujours l\u00e0 et si les prix baissent\u2026 ils seront plus nombreux \u00e0 vouloir acheter\u2026 donc les&nbsp;<strong>prix \u00e0 la hausse<\/strong>&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et si la \u00ab\u00a0taxe \u00e0 la bulle immobili\u00e8re\u00a0\u00bb n&rsquo;\u00e9tait pas qu&rsquo;une simple taxe pr\u00e9lev\u00e9e par la Ville mais en partie une forme d&rsquo;actionnariat dans le d\u00e9veloppement d&rsquo;un stock de logements abordables, de qualit\u00e9, durables ? Autrement dit les propri\u00e9taires (et promoteurs) se voyaient offrir des actions ou obligations \u00e0 long terme \u00e0 rendement sobre, patient <strong>en compensation<\/strong> (partielle) de la perte des profit escompt\u00e9s ? Des actions garanties par les gouvernements, soutenues par les fondations et municipalit\u00e9s, permettant que les nouveaux logements construits, m\u00eame abordables, demeurent rentables\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais si le march\u00e9 de l&rsquo;habitation devient moins sp\u00e9culatif, les acheteurs de condos-placements se tourneront vers d&rsquo;autres produits (march\u00e9 boursier, condos-placements ailleurs\u2026) et les promoteurs qui ont pr\u00e9sentement \u00e0 \u00e9couler des centaines d&rsquo;unit\u00e9s risquent de voir leur ch\u00e2teau de cartes financier s&rsquo;\u00e9crouler\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Un malaise n\u00e9cessaire<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je suis bien conscient de n&rsquo;\u00eatre pas un sp\u00e9cialiste, ni du secteur immobilier ni de la finance. J&rsquo;ai achet\u00e9 deux maisons dans ma vie. La premi\u00e8re, en 1981, \u00e9tait un quintuplex dont le rez-de-chauss\u00e9e faisait 13 pi\u00e8ces, avec des plafonds aux pl\u00e2tres moul\u00e9s \u00e0 hauteur de 10 pieds. Nous \u00e9tions tous pauvres, inexp\u00e9riment\u00e9s et en principe oppos\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (!) aussi nous avions propos\u00e9 aux locataires de participer \u00e0 l&rsquo;achat en propri\u00e9t\u00e9 indivise. Avec une mise de fonds de 1300$ chacun, nous avons pu acheter le quintuplex pour 58 000$. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/goo.gl\/maps\/hfS3MXsn9kMKgLbr9\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"925\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465-1200x925.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7070\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465-1200x925.png 1200w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465-744x573.png 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465-420x324.png 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465-768x592.png 768w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Le-1465.png 1326w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\">Extrait de StreetView dans Google Map<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aujourd&rsquo;hui, ces cinq logements valent \u00ab\u00a0certainement\u00a0\u00bb<sup id=\"mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-2\" class=\"modern-footnotes-footnote modern-footnotes-footnote--hover-on-desktop \" data-mfn=\"2\" data-mfn-post-scope=\"000000000000083e0000000000000000_7051\"><a href=\"javascript:void(0)\"  role=\"button\" aria-pressed=\"false\" aria-describedby=\"mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-2\">2<\/a><\/sup><span role=\"tooltip\" class=\"modern-footnotes-footnote__note\" tabindex=\"0\" data-mfn=\"2\">Notez que je n&rsquo;ai pas cherch\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir la valeur actuelle de ces propri\u00e9t\u00e9s. Il faudrait retracer les derni\u00e8res transactions enregistr\u00e9es, et projeter des valeurs ajust\u00e9es \u00e0 l&rsquo;inflation du march\u00e9 depuis&#8230; <\/span>plus de 2M$ pris ensemble.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La seconde maison \u00e9tait un duplex, achet\u00e9 pour 100K$ en 1995. L&rsquo;\u00e9valuation municipale en situe aujourd&rsquo;hui la valeur \u00e0 pr\u00e8s de 750 K$ et le march\u00e9 la valoriserait peut-\u00eatre encore plus.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je ne suis pas sp\u00e9culateur\u2026 m\u00eame si certains m&rsquo;accuseront de l&rsquo;\u00eatre dans le domaine des id\u00e9es. Peut-\u00eatre. Mais une id\u00e9e n&rsquo;est sp\u00e9culation que si elle reste dans le domaine sp\u00e9culatif sans s&rsquo;incarner, se r\u00e9aliser mat\u00e9riellement et socialement. Et il semble que les id\u00e9es dont je parle ici, certaines d&rsquo;entre elles certainement, se r\u00e9alisent pr\u00e9sentement. L&rsquo;exemple le plus r\u00e9cent : la \u00ab\u00a0<a href=\"https:\/\/www.ledevoir.com\/societe\/transports-urbanisme\/783585\/pres-de-400-logements-sortis-du-marche-speculatif-a-drummondville\"><em>sortie hors du march\u00e9 sp\u00e9culatif<\/em><\/a>\u00a0\u00bb de pr\u00e8s de 400 logements \u00e0 Drummondville, gr\u00e2ce \u00e0 une initiative de <a href=\"https:\/\/www.solides.info\/\">SOLIDES<\/a>, un propri\u00e9taire \u00e0 but non lucratif, soutenue par \u00ab\u00a0des pr\u00eats assur\u00e9s par la SCHL et des partenaires priv\u00e9s, comme la Caisse d\u2019\u00e9conomie solidaire Desjardins et la Fondation Lucie et Andr\u00e9 Chagnon\u00a0\u00bb.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut r\u00e9sister \u00e0 l&rsquo;attrait du confort, celui intellectuel qui consiste \u00e0 s&rsquo;interdire de penser \u00ab\u00a0hors de la bo\u00eete\u00a0\u00bb des habitudes et mani\u00e8res normales, traditionnelles. La bulle immobili\u00e8re, c&rsquo;est un peu comme cette bulle de CO2 que nous avons accumul\u00e9e et dont nous devons trouver moyen de la d\u00e9gonfler, sans qu&rsquo;elle n&rsquo;\u00e9clate, si possible. R\u00e9duire la consommation d&rsquo;\u00e9nergie tout en changeant de combustible principal (et de processus industriels) pour produire cette \u00e9nergie.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La bulle immobili\u00e8re s&rsquo;est gonfl\u00e9e rapidement apr\u00e8s la crise du dot.com et malgr\u00e9 la crise de 2008 a continu\u00e9 de cro\u00eetre. Une valeur refuge, plus s\u00e9cure que les actions industrielles et qui rapporte autant. Continuer de gonfler la bulle pour permettre \u00e0 ses enfants d&rsquo;y participer en achetant malgr\u00e9 les prix exorbitants ? Ou pour maintenir son \u00e9lan de croissance (ou sa survie) dans un march\u00e9 payant ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Devrions-nous refuser d&rsquo;explorer des solutions \u00e0 hauteur des d\u00e9fis, parce que \u00e7a risque de choquer les susceptibilit\u00e9s et sentiments des investisseurs ? De les rendre ins\u00e9cures ? Pourtant une bonne partie de ces investisseurs sont des institutions (fonds de pension, fondations, fonds communs\u2026) qui ont une obligation, morale sinon l\u00e9gale, de soutenir le d\u00e9veloppement de la soci\u00e9t\u00e9. Et puis, si les investissements immobiliers ne rapportent plus du 20-25% mais du 2-4% il faudra aux fonds de pension et consorts trouver de nouveaux filons pour maintenir leurs revenus\u2026 mais s\u2019ils sont partenaires d\u2019une am\u00e9lioration notable de l\u2019offre accessible et durable de logements, c\u2019est dans une soci\u00e9t\u00e9 plus riche qu\u2019ils investiront.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Merci de m\u2019avoir lu jusqu\u2019ici. Vos commentaires sont toujours les bienvenus, ici au bas de l\u2019article ou par courriel&nbsp;: <a href=\"mailto:gilles.beauchamp@gmail.com\">gilles.beauchamp@gmail.com<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autres sources : <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-gallery has-nested-images columns-default is-cropped wp-block-gallery-1 is-layout-flex wp-block-gallery-is-layout-flex\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/www.leslibraires.ca\/livres\/gentriville-marie-sterlin-9782896498475.html\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"920\" height=\"1379\" data-id=\"7053\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/gentriville.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-7053\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/gentriville.jpeg 920w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/gentriville-744x1115.jpeg 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/gentriville-420x630.jpeg 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/gentriville-768x1151.jpeg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/luxediteur.com\/catalogue\/le-promoteur-la-banque-et-le-rentier\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"1819\" data-id=\"6341\" src=\"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-1200x1819.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-6341\" srcset=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-1200x1819.jpeg 1200w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-744x1128.jpeg 744w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-420x637.jpeg 420w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-768x1164.jpeg 768w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-1013x1536.jpeg 1013w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805-1351x2048.jpeg 1351w, https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/IMG_1805.jpeg 1467w\" sizes=\"auto, (max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" \/><\/a><\/figure>\n<\/figure>\n<h3 class=\"modern-footnotes-list-heading \">Notes <\/h3><ul class=\"modern-footnotes-list \"><li id=\"footnote-000000000000083e0000000000000000_7051-1\"><span>1<\/span><div>\u00ab\u00a0<em>Les mesures de soutien \u00e0 la demande constituent un rem\u00e8de plus nocif que le mal qu\u2019il cherche \u00e0 traiter<\/em>\u00a0\u00bb \u2013 PO p. 36 <a href=\"#mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-1\" class=\"modern-footnotes-scroll-to-footnote\" aria-label=\"Back to reference 1 in text\">\u21a9\ufe0e<\/a><\/div><\/li><li id=\"footnote-000000000000083e0000000000000000_7051-2\"><span>2<\/span><div>Notez que je n&rsquo;ai pas cherch\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir la valeur actuelle de ces propri\u00e9t\u00e9s. Il faudrait retracer les derni\u00e8res transactions enregistr\u00e9es, et projeter des valeurs ajust\u00e9es \u00e0 l&rsquo;inflation du march\u00e9 depuis&#8230;  <a href=\"#mfn-content-000000000000083e0000000000000000_7051-2\" class=\"modern-footnotes-scroll-to-footnote\" aria-label=\"Back to reference 2 in text\">\u21a9\ufe0e<\/a><\/div><\/li><\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Au moment d&rsquo;\u00e9crire le billet pr\u00e9c\u00e9dent,\u00a0Une place o\u00f9 vivre ou un placement ?,\u00a0le 30 janvier dernier je n&rsquo;avais pas encore pris connaissance d&rsquo;un dossier publi\u00e9 en octobre 2022 par l&rsquo;organisation\u00a0Vivre en ville\u00a0:\u00a0Portes ouvertes &#8211; pour une sortie de crise durable en habitation\u00a0(PO) [2e \u00e9dition avril 2025] Apr\u00e8s un \u00e9tat des lieux en mati\u00e8re d&rsquo;abordabilit\u00e9 et &hellip; <\/p>\n<p class=\"link-more\"><a href=\"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2023\/03\/tours-a-fric\/\" class=\"more-link\">Continuer la lecture<span class=\"screen-reader-text\"> de &laquo;&nbsp;\u00c0 l&rsquo;ombre des tours \u00e0 fric&nbsp;&raquo;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7056,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"atmosphere_disabled":false,"atmosphere_custom_text":"","_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[1],"tags":[457,222,300,113,164],"class_list":["post-7051","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-457","tag-amenagement-urbain","tag-finance","tag-logement","tag-urbanisme"],"jetpack-related-posts":[{"id":3800,"url":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2011\/05\/mieux-vivre\/","url_meta":{"origin":7051,"position":0},"title":"indice du mieux-vivre","author":"Gilles Beauchamp","date":"26 mai 2011","format":false,"excerpt":"Dans le cadre des activit\u00e9s entourant son 50e anniversaire l'OCDE lan\u00e7ait 4 documents sur la croissance verte : Vers une croissance verte Outils pour la mise en place d\u2019une croissance verte Vers une croissance verte : Suivre les progr\u00e8s Vers une croissance verte : R\u00e9sum\u00e9 \u00e0 l\u2019intention des d\u00e9cideurs (anglais\u2026","rel":"","context":"Dans \"\u00e9conomie\"","block_context":{"text":"\u00e9conomie","link":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/tag\/economie\/"},"img":{"alt_text":"","src":"https:\/\/i0.wp.com\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/wp-content\/uploads\/2011\/05\/OECD-300x296.png?resize=350%2C200&ssl=1","width":350,"height":200},"classes":[]},{"id":3045,"url":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2009\/12\/pib\/","url_meta":{"origin":7051,"position":1},"title":"PIB, un projet d&#039;animation de l&#039;ONF","author":"Gilles Beauchamp","date":"15 d\u00e9cembre 2009","format":false,"excerpt":"Un site \u00e0 d\u00e9couvrir, red\u00e9couvrir... 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