{"id":7079,"date":"2023-04-12T10:27:46","date_gmt":"2023-04-12T14:27:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gillesenvrac.ca\/carnet\/?p=7079"},"modified":"2024-07-15T13:03:28","modified_gmt":"2024-07-15T17:03:28","slug":"fosse-generationnel-a-combler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gillesenvrac.ca\/carnet\/2023\/04\/fosse-generationnel-a-combler\/","title":{"rendered":"foss\u00e9 g\u00e9n\u00e9rationnel \u00e0 combler"},"content":{"rendered":"\n

M\u00eame l’\u00e9ditorial du Globe and Mail s’en m\u00eale : si on veut combler les besoins identifi\u00e9s par la SCHL<\/a> (5,8 millions 1<\/a><\/sup>soient les 3,5 qui manquent selon la SCHL<\/a> et les 2,3 millions qui seraient construits \u00ab\u00a0normalement\u00a0\u00bb <\/span> de nouveaux logements au Canada d’ici 2030<\/em>), il faudra construire trois fois plus de logements par an<\/strong> qu’il s’en est construit durant les ann\u00e9es 2010. Et cela chaque ann\u00e9e d’ici 20302<\/a><\/sup>Et \u00e7a ne compte pas les logements qu’il faudrait r\u00e9nover pour les mettre \u00e0 niveau (chauffage, isolation) devant le d\u00e9fi climatique<\/span>.<\/p>\n\n\n\n

L’\u00e9ditorial souligne que c’est une des rares questions sur laquelle les partis f\u00e9d\u00e9raux pourraient s’entendre. <\/p>\n\n\n\n

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There also must be new rules to quell speculation. Mr. Eby\u2019s [du NPD de Colombie-Britannique] plan includes a \u201cflipping tax.\u201d More moves on those lines will help. Housing should not be a financial asset.<\/strong> It should not be the pillar of people\u2019s retirement plans. Prices to buy and rent should, at most, tick up modestly over time.<\/p>\nGlobe and Mail, \u00e9ditorial How the left and right can build housing<\/a>, 10 avril 2023 [Je souligne].<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Des taxes sur les \u00ab\u00a0flips\u00a0\u00bb (j’ach\u00e8te, je r\u00e9nove un peu -ou pas- et je revends un an3<\/a><\/sup>Certaines municipalit\u00e9s ou arrondissements peuvent exiger des temps de r\u00e9sidence plus longs<\/span> plus tard, empochant les profits sans payer de taxe, parce que c’est ma r\u00e9sidence principale). Comme le dit Generation Squeeze<\/strong>,<\/a> 100% des salaires sont tax\u00e9s, 50% des revenus de placement, mais 0% des revenus de la r\u00e9sidence principale… alors que la valeur de cette richesse non tax\u00e9e a augment\u00e9e de 350% pendant que le co\u00fbt de la vie augmentait de 48% (depuis 20 ans). \u00ab\u00a0Notre syst\u00e8me fiscal met actuellement \u00e0 l\u2019abri de l\u2019imp\u00f4t les 3,2 billions de dollars que les propri\u00e9taires de maison ont gagn\u00e9s depuis 1977\u00a0\u00bb<\/em> (tir\u00e9 de l’article en fran\u00e7ais sur le site GenSqueeze<\/strong> Rompre avec la d\u00e9pendance…<\/a>) <\/sup><\/p>\n\n\n\n

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Extrait de A Price on Housing Inequity<\/a><\/sup><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ce m\u00eame groupe propose une \u00ab\u00a0taxe sur les maisons valant un million ou plus\u00a0\u00bb gradu\u00e9e de 0,2% \u00e0 1% de la valeur. <\/p>\n\n\n\n

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[U]ne maison valant 1,2 million de dollars m\u00e8nerait \u00e0 payer 400 $\u2009; vendre une maison valant 1,5 million de dollars m\u00e8nerait \u00e0 payer 1\u2009000 $. Comme pour les programmes d\u2019hypoth\u00e8que invers\u00e9e dont on vante tant les m\u00e9rites \u00e0 la t\u00e9l\u00e9vision, vous n\u2019auriez pas \u00e0 payer ce montant tant que la maison n\u2019est pas vendue, pour \u00e9viter de porter atteinte aux personnes qui sont propri\u00e9taires d\u2019une maison qui vaut un million de dollars, mais dont les autres sources de revenus sont relativement faibles.<\/p>\nRompre avec la d\u00e9pendance du Canada envers des prix \u00e9lev\u00e9s et croissants pour les maisons<\/a><\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

La comparaison que faisait Paul Kershaw<\/a>4<\/a><\/sup>Dans un article du Globe and Mail paru en d\u00e9cembre dernier<\/span>, animateur et fondateur de GenSqueeze<\/a>, entre les provinces canadiennes (\u00ab\u00a0The Home Ownership Tax Shelter is unfair to Prairies, Quebec and Atlantic Canada<\/em>\u00ab\u00a0) peut tr\u00e8s bien s’appliquer \u00e0 l’int\u00e9rieur d’une province : les imp\u00f4ts qui sont \u00ab\u00a0\u00e9pargn\u00e9s\u00a0\u00bb par les poss\u00e9dants sont n\u00e9cessairement pay\u00e9s par les autres… Ce qui pouvait faire sens en 19725<\/a><\/sup>Moment de l’\u00e9tablissement de l’exon\u00e9ration d’imp\u00f4t de la r\u00e9sidence principale<\/span>, comme un moyen de favoriser, encourager l’acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 les maisons \u00e9taient un lieu o\u00f9 l’on s\u2019\u00e9tablit pour \u00e9lever ses enfants… avant d’\u00eatre un moyen d’\u00e9pargner \u00e0 l’abri de l’imp\u00f4t, ou un investissement payant et peu risqu\u00e9… cela ne fait plus sens quand il faut mettre 70% de son revenu pour se loger<\/strong> !<\/p>\n\n\n\n

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In Canada, one of the early adjusters, the average buyer of a detached home now needs to spend nearly 70% of their pre-tax household income on mortgage payments, property taxes and utility bills, according to the Royal Bank of Canada, up from 46% at the start of 2020.<\/p>\nThe Economist, The rich world\u2019s housing crunch is far from over<\/a>, 2 avril 2023.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Quel effet de levier ?<\/h4>\n\n\n\n

Je d\u00e9croche un peu quand Kershaw propose d\u2019affecter les 5 G$ recueillis \u00e0 faire du logement abordable mais aussi aux services aux a\u00een\u00e9s ! D\u00e9j\u00e0, juste pour le logement, je me demande ce que \u00e7a repr\u00e9sente en regard des besoins. <\/p>\n\n\n\n

Quel est le poids de 5 G$ devant les besoins identifi\u00e9s par la SCHL : 5 millions de logements. \u00c0 500K$ par logement, c\u2019est 2,5 B$ soit presqu\u2019autant que la bulle de l\u2019abri fiscal immobilier (3,5 B$) accumul\u00e9 depuis 1977 : sur sept ans, d\u2019ici 2030, c\u2019est 300-500G$ par ann\u00e9e. Donc le 5 G$ d\u2019une taxe sp\u00e9ciale repr\u00e9sente un levier de l\u2019ordre de 1-2% de l\u2019effort n\u00e9cessaire.  <\/p>\n\n\n\n

Mais ce ne sont pas les m\u00eames maisons qui seraient construites, suivant la courbe \u00ab normale \u00bb ou celle \u00ab suraliment\u00e9e \u00bb par une intervention publique et collective concert\u00e9e pour du logement abordable p\u00e9renne. Du logement entre les mains des collectivit\u00e9s, au service des m\u00e9nages plut\u00f4t que de la finance. <\/p>\n\n\n\n

On ne construit pas les m\u00eames logements, condos, ensembles de r\u00e9sidences et services de proximit\u00e9\u2026 si on vise d\u2019abord la formule de placement, facile \u00e0 revendre; qui prend rapidement de la valeur; plut\u00f4t que la r\u00e9ponse aux besoins des familles, des jeunes, des retrait\u00e9s, des immigrants de diverses origines. <\/p>\n\n\n\n

Et puis, cet effet de levier ne se ferait pas n\u00e9cessairement contre les \u00ab\u00a0forces du march\u00e9\u00a0\u00bb mais en alliance avec une partie de celui-ci : c’est \u00e7a le \u00ab\u00a0levier\u00a0\u00bb. Lorsque Pomeroy ( cit\u00e9 \u00e0 la fin de mon billet pr\u00e9c\u00e9dent<\/a>)<\/sub> en appelait des parents et grands-parents \u00ab\u00a0qui se plaignent que leurs enfants seront incapables de devenir propri\u00e9taires\u00a0\u00bb<\/em>, pourquoi ne pas imaginer qu’ils participent \u00e0 d\u00e9velopper une solution qui nous sorte de l’actuelle crise ? En investissant une partie de leur p\u00e9cule dans des projets d’investissement patient pour des logements abordables p\u00e9rennes. <\/p>\n

Notes <\/h3>