Dans cet essai, j’utilise la dialectique matérialiste pour montrer que la crise du logement est un problème sur lequel on peut agir, et pas seulement se contenter de constater. Et je vous apprends à vous en servir.
Traduction de More new homes won’t make housing affordable. Here’s what will. Par The Minority Report, le 20 octobre 2026.
Tout le monde s’accorde sur la manière de résoudre la crise du logement. Les politiciens sont d’accord, les promoteurs immobiliers sont d’accord, le type à la radio est d’accord, votre oncle est d’accord, et quand tout le pays acquiesce à ces deux mêmes mots comme une chorale qui n’aurait jamais appris à lire la musique, vous feriez bien de vérifier vos poches.
Dix-huit pour cent. C’est de ce pourcentage que le prix d’un appartement en propriété au Danemark a augmenté en un an. La moyenne nationale dépasse désormais les 43 000 couronnes par mètre carré, soit environ 5 800 euros, ce qui porte le prix d’un appartement ordinaire de 80 mètres carrés à environ 3,5 millions de couronnes, soit 470 000 euros, et cela avant même d’arriver à Copenhague, où les prix sont encore plus élevés. Si vous êtes locataire, vous avez vu les loyers demandés dans la capitale grimper de 10 % en 2025 tandis que votre propriétaire vous expliquait, avec une sincérité qui frôlait l’effrayant, qu’on ne pouvait rien y faire. Rien. Comme si le loyer était un système météorologique venant de la mer du Nord. Comme s’il avait scruté le ciel et l’avait trouvé rempli de factures.
Demandez à presque n’importe qui ce qui permettrait de remédier à cela et vous obtiendrez ces deux mots, prononcés avec le calme de quelqu’un qui commande un café : « construire davantage ». Cela ressemble à du bon sens. C’est faux, carrément et mécaniquement faux, et une fois que vous aurez compris pourquoi, vous ne lirez plus jamais une tribune libre de la même manière. Quelque chose de structurel maintient cette crise en place, un cadre solidement ancré dans le sol, et davantage de logements, construits comme on les construit aujourd’hui, n’en égratigneront même pas la peinture.
Pour voir ce cadre, il faut un regard que l’école ne vous a jamais enseigné. Lorsqu’une crise frappe, la plupart d’entre nous se demandent si elle est juste. La question semble urgente et ne mène nulle part, un cercle vicieux pour la conscience, car ce n’est pas la justice qui fait tenir un système. Une meilleure question est presque enfantine : pourquoi cela existe-t-il, et qu’est-ce qui le maintient debout ? La méthode qui découle de cette question porte un nom lourd : le matérialisme dialectique. Et ce nom mérite d’être porté, même s’il pousse les convives à chercher la sortie lors des dîners. Matérialiste, car on part de la manière dont les choses sont réellement détenues, financées et construites, et non de ce que chacun en pense. Dialectique, car on recherche les forces qui s’opposent au sein du système, puisque c’est de là que vient le changement. Apprenez-la à travers cinq questions, dans l’ordre. En sautez une, et vous n’obtiendrez qu’une opinion en blouse blanche.
Commencez par la question la plus ennuyeuse du monde. Quels sont les faits ? Pas le débat d’experts, ni l’article d’opinion, ni même la théorie de votre cousin lors de la fête d’anniversaire. Qui possède quoi, où circule l’argent, quelles institutions détiennent le véritable pouvoir de décision et lesquelles se contentent de monter sur scène pour les mettre en œuvre. Allez chercher l’indice des prix, les données sur les prêts et les règles fiscales, ces documents que personne ne lit et auxquels tout le monde est soumis. Les commentaires vous disent ce que les gens pensent qu’il se passe. Les faits vous disent ce qui se passe réellement.
Au Danemark, les faits sont des instruments contondants. Les prix des appartements ont augmenté de 18 % en glissement annuel début 2026. L’endettement des ménages lié au logement a dépassé les deux mille milliards de couronnes, soit environ 268 milliards d’euros, à la fin du mois de mai. Deux mille milliards. Dites-le à voix haute dans une pièce vide et écoutez le silence vous répondre. L’OCDE, le club économique des pays riches, une institution dotée de tout le fougue révolutionnaire d’un classeur, affirme dans son rapport de 2026 que le traitement fiscal des logements occupés par leurs propriétaires est suffisamment généreux pour faire grimper les prix fonciers. Quand le classeur commence à se montrer inquiet, vous devriez commencer à transpirer.
Il y a une complication qui mérite d’être admise plutôt que dissimulée, car la cacher ferait de moi l’un des leurs. Comme les revenus ont augmenté, la part du revenu absorbée par un loyer haut de gamme à Copenhague a en réalité diminué, passant de 43 % en 2021 à 37 % en 2025, et les loyers ont augmenté bien moins que le prix des appartements. Très bien. Noté. Mais c’est dans les moyennes que les gens disparaissent. Les données d’Eurostat pour 2025, mises en carte par le groupe PES, montrent qu’un Danois sur cinq consacre plus de 40 % de son revenu disponible au logement, et un sur quatre dans la région de la capitale. Le Danemark se situe dans la bande la plus sombre de cette carte, juste à côté de la Grèce. Ainsi, le plus grand problème n’est pas la location en soi. Il réside dans le fossé grandissant entre ceux qui sont déjà propriétaires et ceux qui ont dépassé la limite, s’accrochant au bord, essayant d’y entrer.
Remarquez ce qui vient de vous arriver. Avant les chiffres, « le logement est cher » était une impression, un sujet de plainte autour d’un deuxième verre de vin. Après eux, c’est une affirmation que l’on peut défendre, attaquer ou développer. Une opinion arrive tôt à la fête et passe le reste de la soirée à rallier des faits à sa cause, comme un homme qui recueille des signatures pour une pétition qu’il a rédigée avant même de savoir de quoi il s’agissait. Cette méthode inverse l’ordre des choses. Les faits d’abord, l’opinion ensuite, de sorte que lorsque l’opinion finit par faire son apparition, elle dispose d’une base solide sur laquelle s’appuyer.
Ensuite : comment en est-on arrivé là ? Rien n’arrive tout fait. Chaque situation actuelle est le résultat de petites décisions qui s’accumulent discrètement jusqu’à ce que le résultat ressemble à la météo. Les taux hypothécaires ont secoué le marché danois en 2022 et 2023, la confiance a chuté puis s’est lentement rétablie, et les prix ont repris leur ascension. Année après année, la hausse des prix de l’achat a dépassé celle de la location. Et sans qu’on puisse pointer du doigt une seule décision à blâmer, un logement a peu à peu cessé d’être avant tout un abri pour devenir principalement un bien qui prend de la valeur pendant que vous y dormez, pour ceux qui se sont lancés assez tôt. Si vous passez cette question sous silence, vous confondez un problème structurel avec un problème récent, et un problème récent avec l’échec personnel de quelqu’un. Vous reprochez au locataire de ne pas épargner, ou au propriétaire d’être cupide ce trimestre, et vous passez à côté de la longue et lente dérive qui les a tous deux menés là où ils se trouvent aujourd’hui, à se regarder en clignant des yeux dans la cage d’escalier.
La troisième question est au cœur de la méthode, et presque personne n’ose la poser. Quelles sont les deux forces qui ont besoin l’une de l’autre et tirent dans des directions opposées ? Un méchant et une victime, c’est la version facile, l’histoire pour s’endormir, la version paresseuse. Ce qu’il vous faut, c’est une impasse dans laquelle chacun se comporte raisonnablement et où le système lui-même engendre le conflit.
Pensez à une boulangère. Elle peut cuire des pains bon marché pour le quartier ou des gâteaux raffinés pour les plus fortunés, et ces gâteaux rapportent trois fois plus. Elle prépare donc des gâteaux. Elle n’est pas cupide. Elle est épuisée. Elle a emprunté pour ouvrir sa boutique, et le prêt réclame ses intérêts chaque mois, tel un chat qui frappe à la porte à cinq heures du matin. Le propriétaire augmente le loyer chaque année. La farine coûte plus cher qu’avant. Dans une économie qui ne fonctionne que tant qu’elle est en expansion, stagner revient à se noyer lentement ; elle doit donc chaque année gagner plus que l’année précédente, ne serait-ce que pour faire tourner ses fours. Les gâteaux n’ont jamais été un choix. Ils constituent le tapis roulant.
Le secteur immobilier tourne sur ce même tapis roulant, mais en plus grand, plus bruyant et avec des grues. Quiconque construit une maison a emprunté de l’argent pour le faire, et cet argent doit être remboursé avec un supplément, sinon il n’y aura pas de prochain projet. Le meilleur rendement ne vient pas d’une infirmière ou d’un enseignant payant un loyer à sa portée. Il vient d’un acheteur fortuné qui paiera bien plus cher, souvent sans même emménager. Ainsi, lorsque nous scandons « construisons davantage », c’est pour lui que l’argent s’accumule. Les appartements de luxe se vendent avant même que la première brique ne soit posée, puis restent vides toute l’année, conservés comme des lingots d’or dotés d’une porte d’entrée et d’une sonnette que personne ne fera jamais retentir. J’aimerais remettre à chaque homme politique qui clame « construisons davantage » les clés de l’un de ces appartements et lui confier une seule mission : trouver un locataire. Prenez votre temps. Apportez une lampe de poche.
On peut observer tout ce mécanisme à l’œuvre dans une petite ville. À Trèves, près de la frontière luxembourgeoise, un habitant sur cinq est chassé par la hausse des prix, car les navetteurs hautement rémunérés venus de l’autre côté de la frontière font grimper les prix pour ceux qui touchent des salaires locaux. L’argent qui existe pour en générer davantage l’emportera toujours sur un salaire.
Voici le dilemme, énoncé sans détours. Un logement est un endroit où vivre, et un logement est un endroit où placer son argent. Ces deux fonctions exigent des conditions opposées. Un lieu de vie doit être abordable et utilisé. Un lieu où placer son argent doit être rare et voir son prix grimper. Si l’on demande à un même bien de remplir ces deux fonctions, c’est toujours la fonction financière qui l’emporte, à chaque fois, comme un dé truqué lancé par la maison. Imaginez que l’on tente de mettre fin à la faim en produisant davantage de bœuf Wagyu. Les rayons se remplissent. Les affamés restent affamés, car ils n’auraient de toute façon jamais les moyens de se le permettre. Tel est notre plan de logement, présenté dans des communiqués de presse avec le plus grand sérieux et accompagné d’une photo d’archive montrant une famille souriante. Et ce plan fait bien plus qu’échouer. Londres a consacré l’équivalent d’environ un an de production de logements à des appartements de luxe, dont beaucoup sont restés invendus, tandis qu’un logement sur cinq dans les arrondissements du centre-ville restait inoccupé et que les promoteurs continuaient à enchérir sur les terrains, à construire, à commercialiser et à vendre des tours de verre à des gens qui n’en verront jamais la vue, ce qui fait que le terrain sous la parcelle suivante devient plus cher, et que le projet suivant doit donc viser encore plus haut pour le financer, si bien que la tour suivante s’élève, encore plus sombre, une machine parfaite qui s’autoalimente pour produire des pièces vides à une vitesse record, raffinées, primées, mais totalement inutiles pour quiconque a réellement besoin d’un lit. Chaque appartement laissé inoccupé retire un logement du marché. Chaque projet construit pour les plus riches fixe le prix du terrain suivant. Continuez à construire ainsi, et le fossé que vous aviez entrepris de combler se creuse davantage et commence à vous narguer.
La méthode vous demande alors de hiérarchiser les tensions, car elles n’ont pas toutes le même poids. Quelqu’un dira : très bien, que l’État construise plutôt des logements sociaux. Mais la construction est devenue si coûteuse que même les logements sociaux finissent par coûter trop cher, puisque ce qu’il en coûte pour les construire détermine le montant du loyer, et que les coûts de construction ont dépassé les salaires ordinaires il y a des années, quelque part en arrière. Cette tension est réelle. Elle est également en aval de la première. Ne régler que celle-ci revient à soigner la toux alors que les poumons se remplissent d’eau.
La quatrième question est celle où la dialectique matérielle tient la promesse de son nom. Quelle instruction ce système suit-il ? L’instruction n’est jamais écrite dans le cœur de quiconque. Les cœurs n’ont rien à voir là-dedans. Elle est écrite dans la matière : qui possède, qui prête, qui est imposé, ce qui est comptabilisé. C’est ce qui détermine quel côté de la tension fondamentale l’emporte. Charlie Munger a résumé cette même idée en une phrase : « Montrez-moi l’incitation et je vous montrerai le résultat. À chaque fois. » Dites à une économie de faire des profits et elle le fera, à tout prix, avec l’obéissance joyeuse d’un chien allant chercher un bâton lancé dans la circulation. Les forêts sont un coût. L’air est un coût. L’avenir de vos enfants est un coût. Personne ne lui a dit de ne pas les payer.
Et là, si vous le pouvez, prenez un peu de recul, car il se passe quelque chose de presque drôle quand on observe tout ce cirque d’assez loin. Il n’y a personne aux commandes. Il n’y en a jamais eu. Le marché n’est pas un monstre avec un plan dans un tiroir ; c’est de l’eau qui coule vers le bas parce que c’est vers le bas que nous avons creusé le canal, et nous tous, propriétaires et locataires, banquiers et boulangers, nous sommes cette eau. Nous continuons à chercher la main sur le levier, et le levier s’avère avoir la forme du sol que nous avons creusé ensemble. Ce qui est la meilleure nouvelle qui soit, car le sol peut être creusé à nouveau.
Cette règle en dit plus long sur le logement que n’importe quel méchant ne le pourrait. Personne n’a dit au marché de laisser les infirmières sans appartement. On lui a dit quelque chose de bien plus simple : « génère le plus grand rendement possible », et c’est exactement ce qu’il a fait, sans relâche, à la perfection, sans la moindre mauvaise intention. Le code fiscal récompense la possession plutôt que l’usage. Le système d’urbanisme mesure le succès en mètres carrés livrés plutôt qu’en personnes logées. Partout, l’argent cherche un endroit où se poser qui conserve sa valeur, et l’immobilier est cet endroit. Suivez ces instructions à la lettre et vous obtenez Madrid, Lisbonne, la Ligurie, la Grèce et Copenhague, sous des gouvernements différents, dans des langues différentes, aboutissant aux mêmes fenêtres sombres. Pas besoin de complot. Pas de réunion secrète dans un sous-sol. Juste de l’obéissance.
Et une machine obéissante est une machine que l’on peut réparer. Chaque fois que nous avons modifié les consignes, elle a suivi les nouvelles sans un mot de plainte. La Grande-Bretagne payait autrefois les capitaines de navires pour chaque détenu embarqué à destination de l’Australie, et environ un sur huit mourait dans la cale ; sur un navire, ce chiffre dépassait un tiers. Puis elle a payé par détenu qui débarquait vivant, et sur les trois navires suivants, un seul détenu est mort sur 322. Mêmes navires, mêmes capitaines, même eau de mer, une seule règle a changé. Le Danemark a instauré une consigne sur les bouteilles et les canettes, et plus de neuf sur dix sont rapportées. Personne n’a eu à devenir un saint. Il suffisait simplement que l’incitation vise ailleurs. Mais soyons honnêtes quant à la différence, car l’honnêteté est la seule chose dans cet essai sur laquelle je suis prêt à rester lucide. Les capitaines et les embouteilleurs n’étaient qu’une poignée de perdants. Les perdants du logement, ce sont la plupart des personnes qui lisent ces lignes, et nous votons. Si vous dirigez une structure dont l’objectif reste le profit à tout prix, vous n’attendez pas la solution. C’est vous qui devez changer.
Ce qui nous amène à la cinquième question, la seule qui mérite vraiment qu’on s’indigne : qu’est-ce qui ferait réellement bouger les choses ? La version plus précise est : quelle action touche au cœur du problème, et qu’est-ce qui doit exister avant même que cette action ne soit possible ?
Si le problème était le manque de logements, la réponse serait d’en construire davantage. Mais le problème, c’est que le logement remplit deux fonctions et que c’est la mauvaise qui l’emporte. L’Europe ne manque pas de logements. Elle dispose de trop de mètres carrés concentrés entre trop peu de mains. Il y a de grandes maisons où ne vit plus qu’une seule personne alors qu’une famille y habitait autrefois, et des pièces inoccupées que personne n’ouvre d’un Noël à l’autre, abritant un vélo d’appartement, une boîte de câbles et un silence que l’on pourrait louer. Lorsque nous avons co-rédigé le Livre vert Le logement dont nous avons besoin pour l’avenir que nous voulons, les études ont montré que le parc immobilier existant en Europe pourrait dégager entre 50 et 107 millions de logements supplémentaires, pouvant accueillir jusqu’à 246 millions de personnes, soit deux à cinq fois plus de logements que ce dont l’Europe a besoin. Relisez cela lentement, comme vous le feriez pour un résultat médical. Exploiter ce qui existe déjà permettrait de fournir plusieurs fois plus de logements que ne le ferait une nouvelle construction, sans couler une seule nouvelle fondation. C’est également moins coûteux pour le climat, car les matériaux les plus lourds et la plus grande empreinte carbone ont été consommés lors de la construction initiale de ces bâtiments. Et cela peut apporter à l’Europe ce dont elle a cruellement besoin : des logements rénovés pour être chauds et secs, avec une ventilation efficace, dans des endroits où les gens vivent actuellement dans des bâtiments qui les rendent malades. Nous avons passé des décennies à chercher les logements dont nous avons besoin, alors qu’ils se trouvaient tout près de nous depuis le début, patients comme de vieux arbres, attendant que nous les remarquions.
Cela implique une série de mesures différentes, dont aucune ne nécessite de ruban ni de ciseaux géants. Les pouvoirs publics devraient acheter des bâtiments existants, les diviser en plusieurs logements et les soustraire définitivement à la spéculation en les transformant en logements sociaux ou à but non lucratif. Il faut faciliter et rendre avantageuse la division des logements surdimensionnés et le remplissage de ceux qui sont vides, et privilégier la rénovation plutôt que la démolition. Réécrire le code fiscal de manière à ce que détenir un logement comme réserve de richesse coûte plus cher que d’y vivre, ce qui va dans le sens de ce que préconise l’OCDE elle-même lorsqu’elle affirme que la générosité envers les propriétaires-occupants devrait diminuer au fil du temps. Au Danemark, c’est la première mesure à prendre. Et là où de nouveaux logements sont construits, les soustraire au marché spéculatif : des logements à but non lucratif sur des terrains publics, et des fiducies foncières communautaires, où le terrain ne peut jamais être revendu à des fins lucratives.
La refonte la plus profonde est aussi la plus courte à énoncer. Faire du logement un droit. Le Danemark l’a promis en 1976, lorsqu’il a ratifié le pacte des Nations unies qui fait du logement convenable un droit humain, tout comme l’ont fait tous les autres États membres de l’UE. Sur le papier. Le papier ne coûte pas cher ; on y imprime des rapports de développement durable à la tonne. Rendez cette promesse exécutoire et la donne basculera comme une voiture sur du verglas. Un gouvernement tenu de loger la population doit compter le nombre de personnes logées, et non les mètres carrés livrés. Une banque qui accorde un prêt garanti par un immeuble soumis à une obligation d’usage prête sur quelque chose de différent. Un appartement dans lequel il faut vivre ne peut pas être un lingot d’or. Un droit est une incitation soutenue par la force de la loi, et il modifie la manière dont tous les acteurs en aval sont rémunérés, évalués et récompensés.
Rien de tout cela n’est simple, et prétendre le contraire reviendrait à enfreindre la dernière règle de cette méthode, à savoir l’honnêteté quant aux obstacles qui se dressent sur le chemin. L’achat d’immeubles nécessite des fonds publics et un État prêt à surenchérir sur les investisseurs. La réorientation de la fiscalité coûte du capital politique, et les propriétaires, qui votent en grand nombre, le ressentiront comme une perte, au creux de l’estomac, autour de la table de la cuisine. Utiliser l’espace existant signifie se heurter à l’attachement des gens à la pièce qu’ils n’utilisent pas. Si vous êtes propriétaire, relisez cette phrase, car elle vous concerne, et elle me concerne. Le mécanisme n’a rien de mystérieux. Ce qui manque, c’est une coalition prête à payer le prix pour l’utiliser. J’ai passé des années à construire des coalitions, et je peux vous dire qu’elles ne commencent jamais par ceux qui n’ont rien à perdre. Elles commencent par ceux qui possèdent et qui le disent haut et fort.
Regardez ce que la dialectique matérialiste vient de faire. Elle a pris un schéma que tout le monde répète et a montré à qui il profite. Elle a pris votre indignation, qui, à elle seule, flotte dans la pièce comme de la fumée, et lui a donné une cible suffisamment précise pour s’organiser autour d’elle. C’est là l’utilité réelle de cette façon de penser en dehors d’une salle de séminaire : elle trouve le levier dans un système conçu pour vous faire croire qu’il n’y en a pas. La prochaine fois que quelque chose semblera irrémédiablement cassé, posez-vous vous-même ces cinq questions. Quels sont les faits ? Comment en est-on arrivé là ? Quelle tension maintient ce système en place ? Quelle consigne suit-il ? Et qu’est-ce qui le ferait réellement bouger, non pas la réponse facile, mais la réponse exacte ? Nous avons déjà changé la consigne, avec des bateaux et des bouteilles. Nous pouvons le faire avec les logements.
Si vous voulez agir concrètement sur la question du logement plutôt que de vous contenter de lire à ce sujet, vous avez un stylo à portée de main. HouseEurope!, une association européenne à but non lucratif, a lancé une initiative citoyenne européenne intitulée Le droit au logement ! Maintenant et pour toujours. Elle demande à l’UE de transformer les bâtiments vides en logements, de privilégier la rénovation plutôt que la démolition, de freiner la spéculation et d’inscrire le droit au logement dans des règles applicables. La collecte des signatures a débuté le 14 septembre 2026 et durera un an ; un million de signatures provenant d’au moins sept États membres sont nécessaires pour que la Commission soit tenue de répondre. Une signature, c’est peu de chose. C’est aussi une ligne dans le mode d’emploi.
Alors si votre projet commence encore par « construire davantage », demandez-vous pour qui on construit. Puis demandez-vous qui tient le stylo.
Lien vers la page d’inscription de HouseEurope !
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Les caractères gras dans le texte sont de Gilles.