New York, une Vienne médiocre ?
Traduction de Social and Anti-Social Housing par Samuel Stein, sur N+1, le 4 septembre 2026.
Ce qui suit est extrait de l’ouvrage de Samuel Stein, A Right to Housing?, qui paraîtra la semaine prochaine chez Verso. Le mardi 8 septembre, dans les locaux de n+1 à Brooklyn, Stein discutera de son livre avec l’ancien coéditeur de n+1, Nikil Saval.
Le logement social est de loin le programme de logement social le plus vaste et le plus important que New York ait jamais mis en place. Avec plus de 150 000 appartements répartis dans des centaines de complexes immobiliers à travers les cinq arrondissements, le programme de la New York City Public Housing Authority est le plus important du pays. Cela vaut non seulement en termes de nombre d’appartements – ce qui n’est peut-être pas surprenant, étant donné que la ville de New York est la plus grande municipalité des États-Unis –, mais aussi en pourcentage du parc immobilier total. Il y a nonante ans, la ville s’est engagée à fournir des logements abordables, et bien que 13 % du parc ait depuis été transféré à des gestionnaires privés dans le cadre d’une version locale du programme fédéral « Rental Assistance Demonstration », New York a refusé de suivre la tendance dominante aux États-Unis consistant à démolir ou à privatiser la plupart, voire la totalité, de ses logements sociaux.
Contrairement à la plupart des autres villes, New York s’est lancée dans le logement social avant même que le gouvernement fédéral n’assume — puis n’abandonne — ce rôle. Les premiers logements sociaux de New York étaient des logements sociaux municipaux. Initialement prévu comme un projet de reconversion, un ensemble d’immeubles du Lower East Side a été racheté par la ville à la famille Astor. Lorsque les plans de rénovation se sont avérés trop coûteux, la ville a préféré démolir les bâtiments et en construire de nouveaux, aux proportions et à l’alignement similaires, connus sous le nom de « First Houses ».
Le modèle a connu un grand succès. Le New Deal a inauguré un mode particulier de logement social qui mettait l’accent sur la « rénovation urbaine » (c’est-à-dire la démolition de zones résidentielles et industrielles existantes, souvent peu aisées et abritant principalement des ménages noirs et immigrés) et la construction de logements sociaux, avec un rapport de un pour un entre démolitions publiques et constructions publiques. Les maires new-yorkais de gauche, comme Fiorello LaGuardia, ainsi que les membres communistes et socialistes du Congrès et du conseil municipal, tels que Vito Marcantonio, Ben Davis, Pete Cacchione et Baruch Vladeck (qui a donné son nom à un ensemble de logements sociaux du Lower East Side), auraient peut-être souhaité un modèle différent — un modèle dans lequel les logements sociaux auraient pu supplanter les logements privés, et où une part plus importante de la population aurait été logée sous leur égide. Au lieu de cela, le système fédéralisé a orienté les villes vers un modèle de démolition-reconstruction. Cela a entraîné un afflux de résidents déplacés à l’intérieur même de la ville, à un rythme qui a constamment submergé les services municipaux chargés de la relogement. Mais cela a également permis de constituer un rempart durable de communautés ouvrières réparties sur les quatre cinquièmes des quartiers de la ville, et représentant jusqu’à un tiers du parc de logements locatifs dans des quartiers comme East Harlem.
Depuis le lancement du programme, le logement social a ses détracteurs, et bien qu’il ait vaillamment perduré à New York, le modèle reste en difficulté. À droite, certains estiment que le gouvernement n’a tout simplement pas à construire, posséder ou gérer des logements. À gauche, d’autres affirment (à juste titre, selon moi) que le programme n’est jamais allé assez loin, avec des directives en matière de conception et de budget qui imposaient des méthodes de construction bon marché et ont conduit à la ségrégation et à une qualité inférieure aux normes. Certains ensembles de logements sociaux manquaient au départ d’éléments aussi élémentaires que des abattants de toilettes ou des portes de placard. Se situant à mi-chemin entre ces deux points de vue, nombreux sont ceux qui adhèrent à ce que le critique urbain Owen Hatherley a qualifié d’« idéologie new-yorkaise », un parti pris semi-conscient qui considère les grands projets d’urbanisme comme voués à l’échec, privilégiant à la place un développement lent et itératif que ses partisans décrivent comme plus organique.
En effet, le sous-financement chronique de la part du gouvernement fédéral a conduit à une prophétie auto-réalisatrice, l’entretien différé entraînant des conditions dangereuses, voire mortelles, dans certains ensembles. Plutôt que d’y voir la conséquence d’une budgétisation avare et régressive, les politiciens et experts dominants ont toutefois présenté cela comme le résultat inévitable de la propriété publique.
Mais, tout comme le contrôle des loyers, le logement social est essentiel à la ville de New York telle que nous la connaissons. Selon les statistiques officielles — dont tout le monde s’accorde à dire qu’elles sous-estiment la réalité —, près de 300 000 New-Yorkais vivent dans le système de logements sociaux. Si nous avons honte que la population des sans-abri de New York soit à peu près équivalente à la population totale de Boulder, nous devrions être fiers que la population vivant dans les logements sociaux de New York soit à peu près équivalente à celle de Pittsburgh. Le logement social apporte une stabilité considérable à la classe ouvrière new-yorkaise, et par conséquent à la ville dans son ensemble.
À côté du logement social, il existe à New York d’autres modèles de logements sociaux construits à cette fin, dont certains sont même antérieurs au développement de First Houses. Les premiers ensembles de logements sociaux à New York étaient des projets coopératifs à capital limité, parrainés par des institutions de la classe ouvrière dans le centre du Bronx, le Lower East Side de Manhattan et Sunset Park, à Brooklyn. Ce modèle a donné naissance au mouvement coopératif syndical, mené par les ouvriers de l’habillement et leur United Housing Foundation (qui a construit la maison de Bayard Rustin à Penn South) et rejoint par les électriciens, les bouchers, les typographes, les fourreurs et les professionnels de santé. Au total, ce modèle a permis de créer environ 50 000 logements, conçus pour être abordables afin que les résidents de la classe ouvrière puissent les acheter, y vivre, puis les transmettre à d’autres ménages de la même catégorie sociale.
Bon nombre de ces projets se sont transformés en villages coopératifs, dotés non seulement d’espaces verts et d’équipements culturels communs (tels que des théâtres, des bibliothèques et des salles de réunion) dont les résidents pouvaient profiter, mais aussi d’un véritable écosystème d’économie solidaire. Bien qu’aucune de ces infrastructures n’ait coexisté au sein d’un même projet, les lotissements coopératifs de la ville de New York géraient collectivement des pharmacies, des dispensaires, des crèches et des écoles maternelles, des bus scolaires, des épiceries en lien avec des fermes du nord de l’État partageant les mêmes convictions politiques, des magasins de meubles, des boulangeries, des boucheries casher, des clubs sportifs, des programmes d’achat d’énergie (puis, plus tard, de production d’électricité), des journaux et — dans un cas au moins — une force de police communautaire alternative à la police municipale, propre au lotissement. Évoquant le complexe coopératif des électriciens construit sur un terrain de golf près d’Utopia Parkway dans le Queens, le journaliste spécialisé dans les questions syndicales A. H. Raskin décrivait le syndicat qui le parrainait comme « l’opérateur d’un État-providence financé par l’industrie qui assure une protection de la naissance à la mort aux familles de 30 000 membres ».
Outre ces coopératives centrées sur les syndicats et les travailleurs, il existait des projets développés par d’autres sociétés à but non lucratif, avec des critères d’accessibilité financière similaires. Dans le cadre du programme Mitchell-Lama de l’État, des promoteurs immobiliers syndicaux, des associations à but non lucratif et d’autres entreprises disposées à limiter leurs bénéfices pouvaient créer des coopératives à capital limité et des logements locatifs à loyer modéré grâce à un soutien public sous forme d’allègements fiscaux, de financement par emprunt obligataire et de prêts à faible taux d’intérêt. Du milieu des années 1950 au début des années 1980, ce programme a permis la construction de 69 000 appartements en coopérative et de 66 000 logements locatifs.
Se remémorant son enfance passée dans une coopérative Mitchell-Lama, l’auteure Jennifer Baum a intitulé son livre Growing Up on the Upper West Side When Housing Was a Human Right (Grandir dans l’Upper West Side à l’époque où le logement était un droit humain). Il s’agit là d’une hyperbole un peu calculée — le logement n’a jamais vraiment été considéré comme un droit humain à New York —, mais cette époque de construction massive de logements sociaux a peut-être été celle où nous nous en sommes le plus rapprochés, non seulement parce que les logements sociaux étaient nombreux, mais aussi parce que cette abondance même a favorisé une culture de l’entraide parmi ceux qui en bénéficiaient.
Mais surtout, le programme Mitchell-Lama comportait ce que les décideurs politiques appellent une clause de « caducité », permettant aux propriétaires de quitter le programme une fois leur prêt immobilier remboursé. Le militant pour les droits des locataires John Leyva nous exhorte toutefois à cesser d’utiliser ce langage pour présenter comme naturel et inévitable un phénomène aussi destructeur et déstabilisateur. « Je n’appelle pas ça une clause de caducité, car les couchers de soleil sont magnifiques », répète-t-il souvent. « Je l’appelle une clause de “fin du monde” ».
Des lois ultérieures ont rendu plus difficile l’abandon des conditions de logement abordable, mais avant que ces réformes ne soient mises en place, plus de la moitié des logements locatifs et environ 10 % des coopératives ont quitté le programme. Certains ont opté pour la stabilisation des loyers, tandis que d’autres louent ou vendent au prix le plus élevé autorisé par le marché.
Les logements Mitchell-Lama et les coopératives syndicales restent des modèles extrêmement populaires à New York, et ce soutien prouve que les New-Yorkais pourraient accueillir favorablement un retour à la construction de logements sociaux à grande échelle. Des centaines de milliers de New-Yorkais se sont inscrits sur des listes d’attente pour des programmes de logements sociaux coopératifs et publics, chacun espérant que son numéro sera appelé afin de pouvoir échapper au paysage anti-logement social caractérisé par des propriétaires avides de profit et des séjours éprouvants dans des centres d’hébergement d’urgence. Lorsque les coopératives rencontraient moins d’obstacles pour quitter le programme, le fait que peu d’entre elles l’aient fait suggère que la plupart des résidents comprennent à quel point la valeur d’usage d’un logement et d’une communauté peut l’emporter sur la valeur d’échange potentielle de profits exceptionnels. (Le fait que tant de bailleurs locatifs du programme Mitchell-Lama aient choisi de se retirer du programme démontre le contraire : pour les bailleurs, la valeur d’usage de leur immeuble est sa valeur d’échange.) Tous les quatre ans, les candidats à la mairie s’engagent à mettre en place un « Mitchell-Lama 2.0 », bien qu’aucun n’ait encore tenu sa promesse.
Alors que les New-Yorkais se penchent à nouveau sur les anciens modèles de construction de logements sociaux, nous nous tournons également vers l’étranger, vers des villes et des pays qui affichent des bilans bien plus solides en matière de développement du secteur social. En 2022, j’ai été invité à rejoindre une délégation de militants new-yorkais pour le logement – composée notamment de leaders des sans-abri et des locataires, d’organisateurs, d’hommes politiques et de chercheurs – afin de passer une semaine à étudier le modèle de logement social de Vienne, réputé pour son succès.
J’hésitais à y participer ; en tant que juif, je n’ai jamais été à l’aise à l’idée de célébrer l’Autriche du XXe siècle. J’aurais peut-être préféré un voyage en Uruguay, où, depuis 1970, la Fédération des coopératives de logement d’entraide incarne l’un des héritages les plus solides – bien que moins largement salués – de logements sociaux coopératifs autoconstruits sur la planète.
Mais je savais que ce voyage à Vienne deviendrait une référence pour la future politique du logement à New York, et c’est effectivement ce qu’il a été pour ses participants. Nous avons découvert non seulement des logements sociaux municipaux bien conçus, bien construits et bien entretenus, dont certains dataient de près de 100 ans, mais aussi une quantité impressionnante de ces logements, apparemment partout dans la ville. Soudain, notre parc de logements sociaux, qui représente 9 %, nous a semblé dérisoire comparé à leur 43 %.
Ces chiffres ne font que donner un aperçu du sentiment que l’on éprouve dans une ville qui considère le logement comme un droit humain — et, surtout, une ville dont la proportion d’immigrés est encore plus élevée que la nôtre. À Vienne, l’itinérance est en effet rare et de courte durée. Tout le monde peut prétendre à un logement social après deux ans de résidence stable, y compris dans les centres d’hébergement d’urgence. La ville construit sans cesse de nouveaux logements sociaux, et le parc existant est non seulement entretenu, mais aussi rénové, les loyers baissant au fil du temps à mesure que les dettes de construction sont remboursées.
Un jour, pendant la visite, je suis parti de mon côté à la recherche d’un cimetière juif (qui s’est avéré être clôturé en raison d’attaques antisémites répétées par graffitis) et je suis tombé par hasard sur un immeuble qui ressemblait un peu à mon propre immeuble sans ascenseur à New York. Mais celui-ci appartenait à la ville, qui y avait installé un ascenseur extérieur en verre pour rendre les étages supérieurs accessibles aux personnes âgées et à toute personne pouvant avoir des difficultés à monter plusieurs volées d’escaliers. En regardant cet ascenseur, j’ai pensé à mon voisin d’en face, Hassan, un homme âgé qui gravissait et descendait vaillamment les escaliers chaque jour — de plus en plus souvent avec l’aide de sa famille ou de ma femme et moi-même. Notre immeuble est trop étroit pour accueillir un ascenseur intérieur, mais il ne m’était même jamais venu à l’esprit qu’avec les ressources et la réglementation adéquates, nous pourrions en installer un à l’extérieur et percer les murs pour créer de nouvelles entrées, épargnant ainsi à Hassan (et à terme à nous tous) la difficulté et le danger liés à tous ces escaliers.
Parallèlement, les nouveaux programmes de logements sociaux de Vienne — principalement des coopératives à capital limité construites par des organismes à but non lucratif strictement réglementés, mais aussi certains construits et détenus par l’office du logement de la ville — étaient d’une beauté somptueuse. Sélectionnés à l’issue d’un processus concurrentiel qui privilégie autant le design que l’accessibilité financière, ils comportaient souvent des rues piétonnes, des balcons et des toits verdoyants, des matériaux de construction économes en énergie, de l’énergie solaire, des cuisines communes et des salles de jeux pour enfants, ainsi que, dans presque tous les cas, un sauna, une piscine, voire les deux. Et ce qui est peut-être le plus déconcertant, c’est que le modèle viennois nécessite moins de subventions par habitant que le logement new-yorkais. Pourquoi ? Parce que, comme nous l’ont expliqué les responsables locaux de l’urbanisme, Vienne prend des mesures actives pour modérer la valeur des terrains et des biens immobiliers, puis achète des terrains et subventionne la construction de logements qui ne sont jamais destinés à générer des profits — alors que nous mettons en place des programmes de subventions visant à garantir des profits à toute une série de parties prenantes, du propriétaire foncier au bailleur.
Lors d’une visite au musée situé au sein du Karl-Marx-Hof, le plus important ensemble de logements sociaux de la période de la « Vienne rouge » (1918–1934), je me souviens m’être arrêté pour contempler attentivement un portrait photographique de la brigade d’autodéfense du projet. Ils se tenaient en formation militaire, fusils à la main, suffisamment conscients de la menace fasciste pour commencer à se préparer, mais apparemment sûrs de leur capacité à la repousser. Le passé que nous connaissons trop bien était leur avenir encore indéterminé. C’était aussi humiliant qu’horrifiant d’imaginer ce qu’étaient devenus ces jeunes hommes à peine quelques années plus tard, et de contempler notre propre ignorance existentielle quant à l’avenir qui nous attend.
Lorsque notre délégation est rentrée chez elle, il nous est apparu clairement que nous avions encore un long chemin à parcourir pour égaler ce que nos camarades de Vienne nous avaient montré. Mais il était également évident que, pour chaque aspect du modèle viennois, nous n’avions qu’un corollaire bien plus modeste. « New York, cette Vienne de merde », ai-je commencé à l’appeler dans ma tête. Nous avons des logements sociaux, mais ils n’ont jamais été aussi bien conçus, construits ni entretenus. Nous avons des coopératives à capital limité créées par des sociétés à dividendes limités, mais nous en avons construit bien moins, et nous avons laissé certaines d’entre elles passer au secteur privé. Nous avons un zonage inclusif, mais alors que leur modèle exige que les deux tiers d’un projet immobilier soient consacrés au logement social, le nôtre n’exige qu’un tiers soit réservé aux locataires dont le revenu du foyer est inférieur à un certain seuil. Nous avons un contrôle des loyers, mais il couvre moins de la moitié du parc locatif privé. Nous consacrons des fonds municipaux au logement, mais nous en tirons moins de profit car nous refusons de « démarchandiser » la plupart des logements dans lesquels nous investissons. Nous disposons d’une association à but non lucratif agréée par la ville, capable de détenir temporairement des terrains et des bâtiments saisis pour non-paiement d’impôts, mais nous ne disposons pas d’une véritable banque foncière publique dont la mission serait de recenser et d’acquérir des parcelles avant que leur valeur n’augmente, pour les affecter à la production de logements sociaux.
Des associations de locataires et de sans-abri se sont attelées à imaginer un nouveau modèle de logement social pour l’État de New York, capable de s’appuyer sur les réussites du passé tout en corrigeant leurs lacunes. Le résultat est un projet de loi visant à créer une Autorité de développement du logement social pour l’État de New York, une entité publique gérée démocratiquement et conçue dans l’esprit de la Labor Housing Conference. Elle pourrait construire de nouveaux logements sociaux, acquérir des bâtiments et superviser leur reconversion. Elle offrirait une issue aux cycles interminables de désinvestissement et de gentrification qui ont transformé le logement en un vecteur de redistribution de la richesse vers le haut et à caractère racial. Ce projet n’est pas parfait, et au moment où j’écris ces lignes, il est encore loin d’être adopté, mais c’est la première fois depuis une génération (voire plus) que la gauche new-yorkaise engagée dans la lutte pour le logement affirme collectivement une vision positive de la construction de nouveaux logements.
Et nous n’étions pas les seuls à le faire : partout dans le pays, des initiatives municipales et étatiques de divers types ont expérimenté des moyens de relancer la production de logements sociaux, depuis mon État natal, le Rhode Island — où Reclaim RI se bat pour transformer le Département du logement de l’État en un promoteur public doté du pouvoir de construire des logements sociaux à revenus mixtes et de préserver les bâtiments existants — jusqu’à Seattle, dans l’État de Washington, où les habitants ont voté en faveur de la création et du financement d’un nouveau promoteur municipal de logements sociaux. Dans tous ces cas de mobilisation populaire en faveur du logement social, les organisateurs repensent le rôle de l’État en matière de logement et s’opposent à un siècle de conception et de mise en œuvre de politiques racistes.
L’État capitaliste ne va pas simplement embrasser cette transformation parce que c’est la bonne chose à faire. En réalité, l’État tel que nous le connaissons est précisément conçu pour éviter cette issue. Il pourrait toutefois être poussé dans cette voie par une classe ouvrière organisée, qui souffre du statu quo et se trouve dans une position unique pour à la fois transformer l’État et tenir pleinement les promesses de la démocratie. Comme l’a fait valoir il y a plusieurs décennies le sociologue britannique Ralph Miliband, bien qu’un « profond malaise, un sentiment omniprésent de possibilités individuelles et collectives non réalisées imprègne et ronge le climat de toute société capitaliste avancée », les gens continuaient de rechercher une transformation politique, chez eux et sur leur lieu de travail, mais aussi de la part des gouvernements sous lesquels ils vivent. « C’est vers l’État », écrivait Miliband, « qu’ils sont de plus en plus poussés à diriger leur pression ; et c’est de l’État qu’ils attendent la satisfaction de leurs attentes. » Si cet État ne garantit pas le droit au logement, nous devons nous atteler à la tâche de faire émerger un État qui le fera.